עורך דין קניית דירה

חוזה המכר מהווה את ההסכם הסופי שעליו חותמים הצדדים לעסקה ושכולל את כל פרטיה, לרבות שלושת התנאים המסחריים המרכזיים ביותר בעסקה: סכום התשלום בעסקה שמהווה כמובן את שווי המכירה, מועדי התשלומים בהתאם ללוח תשלומים מדויק ומפורט וכן מועד פינוי הנכס בפועל.

לאחר חתימה על הסכם המכר, ניתן יהיה להתניע את העברת הזכויות על הבעלות והחזקה בדירה וכעת כל צד יצטרך לעמוד בהתחייבותו החוזית שבמסגרתה עליו לשאת בתשלומי המס ויתר התשלומים השוטפים החלים עליו.

מכיוון שלמוכרים קיים אינטרס שונה מזה של הקונים (לקבל את התמורה המלאה מהסכם המכר ולהבטיח שלא תצמח עילה לתביעה כלפיו מצד הקונה), הסכם המכר המנוסח על ידם ועל ידי עורכי דינם מבטיח בראש ובראשונה את זכויותיהם. סיבה זו כשלעצמה מחייבת ליווי משפטי מצד עורך דין מקרקעין המתמחה בעריכה וניסוח של הסכמי מכר, שיוכל לדאוג לזכויותיו המלאות של הקונה כפי שמתבטאות בחוזה ולהבטיח לו העברת בעלות חלקה ותקינה, חפה מכל שעבוד, עיקול וזכויות צד שלישי.

חשוב להתייחס למנגנונים שמבטיחים את האינטרסים כלפי כל צד: המוכר אמור להעמיד לרשותו אמצעים משפטיים המאפשרים לו לאכוף את ההסכם אם חלילה לא יקויים מצד הקונה. כמובן שבנסיבות פתאומיות או מצערות קונה עלול לחזור בו מהעסקה, אם כי לעתים הדבר קורה גם כאשר הקונה מבין בדיעבד שביצע עסקה גרועה. במקרים נדירים יותר, הוא יגלה שהדירה הנמכרת לו שונה במאפייניה המדויקים, בין אם בשל טעותו האישית ובין אם בעקבות הטעיה מצד המוכר.

פרקטיקת ההתגוננות המקובלת בקרב מוכרי הדירות היא בקשת סעד לאכיפת ההסכם בבית המשפט לתשלום פיצויים, או בקשת סעד של ביטול הסכם ותשלום פיצויים. במקרה שהקונה נקלע בנקודה זו לקשיים כלכלים כך שאין ביכולתו לשלם כנדרש או לממש נכסים אחרים, המוכר ייאלץ לרכוש את הדירה משום שלא ניתן לאכוף הסכם כאשר אין לנתבע סכום כספי מתאים לשלם. לכן המוכר יוכל להשתמש בסעד לביטול ההסכם ולתבוע מהקונה פיצויים, לרבות הפיצויים המוסכמים שנקבעו לכך בחוזה המכר (לקרוב בגובה 10% מהתמורה).

אם הקונה כבר שילם כספים על חשבון רכישת הדירה וכעת ההסכם בוטל, סכום הפיצויים שהוטל על הקונה יקוזז ממה שכבר שולם למוכר. בנוסף, מכיוון שבמעמד החתימה על הסכם המכר חותם הקונה גם על ייפוי כוח לביטול הערת האזהרה הנרשמת לטובתו, המוכר יוכל להורות על מחיקת ההערה, כך שיוכל למכור כעת את הדירה לקונים אחרים.

מצידו של הקונה, ביטחון באכיפת החוזה מצד המוכר יושג כאשר יתאפשר לו להעביר את הדירה על שמו כמתוכנן. המנגנונים המשפטיים העומדים לרשותו לטובת העניין רבים ומגוונים: מוכר שלא מקיים את חלקו בהסכם ואף חוזר בו מהעסקה, מאפשר לקונה להפקיד את כל התמורה בעבור הדירה אצל נאמן ולדרוש לקבל לידיו את כל המסמכים לצורך ביצוע העברת הזכויות על שמו. מסמכים אלה כוללים כמובן את אותו ייפוי כוח בלתי חוזר, באמצעותו הדירה תועבר על שם הקונה גם ללא צורך בחתימתו של המוכר.