ilan-Porat-logo
04-6344150

עורך דין קניית דירה

בכל רכישת דירה מוצלחת, עורך דין רכישת דירה הוא הגורם המרכזי. כמומחה בתחום דיני מקרקעין וחוזים, ובספירה רחבה יותר של הנדל"ן, עורך דין קניית דירה מספק ביטחון ואמינות בכל תהליך העסקה, כאשר מדובר בעסקה עתידית, ללא פגיעה בזכויות הקונים. במאמר הזה, נעסוק בשירות המקצועי שעורך דין לרכישת דירה יכול לספק, ביתרונות ובכישורים המשפטיים שלו בכל שלב של העסקה, ואיך הידע והניסיון שברשותו יכולים להועיל לקונים מבחינה משפטית וכמובן כלכלית.

תפקיד עורך דין רכישת דירה

עורך דין רכישת דירה מספק לרוכשים ביטחון והגנה משפטית בעסקה, ובכך מקסים את הפוטנציאל לרווח והזכויות המובטחות בה.

עבודתו של כל עורך דין רכישת דירה מחולקת בפועל לשלושה חלקים:

  • בדיקות מקדמיות בנוגע לנכס הנמכר
  • תכנון מס וניצול פטורים רלוונטיים בהתאם לחוק
  • ליווי משא ומתן בעסקה, חתימה על הסכם המכר והעברה של הזכויות בסיום התהליך.

שכר טרחה עורך דין רכישת דירה

כפי שמיד תקראו ותיווכחו בהמשך המאמר, יש מחיר, השפעה והשלכות להעדר הסיוע מצידו של עורך דין רכישת דירה, בין היתר במקרים שבהם לעורך הדין אין את הידע והבקיאות המדויקת בליווי הנושא, שתסתכם בסופו של דבר בגריעה כלכלית של רוכשי הדירה.

הדברים נאמרים לא כדי להכין אתכם לעלויות גבוהות שאין מנוס מלשלם, אלא דווקא כדי להבהיר שמדובר בטיפה בים לעומת שורת הרווח ופוטנציאל החיסכון המתקבל מפעולותיו של עורך הדין. שכר הטרחה המקובל מטיפול בעסקאות רכישת דירה הוא של 2%-1.5% בתוספת מע"מ משווי העסקה, כמובן גם בהתאם לפרמטרים נוספים כמו מורכבות העסקה, משך הזמן שהיא לוקחת ועוד.

יחד עם זאת, עסקאות מכר שבהן רוכשים דירה חדשה מקבלן נחשבות לעסקאות שרמת המורכבות והתמשכות שלהן נמוכה מאוד, כך שעורך הדין צפוי לגבות בין 0.5%-1% ברוב המקרים. תעריפים אלה מתאימים גם למקרים של שווי נמוך על הדירה, אם כי לא בכל אחת מהסיטואציות.

מתי משלמים לעורך דין רכישת דירה?

התשלום לעורך דין רכישת דירה מתרחש רוב הפעמים במהלך החתימה על הסכם המכר. בשלב זה נקבעים פרטי העסקה ולכן זהו הזמן הנכון לשלם את שכר הטרחה עורך דין רכישת דירה. סכום התשלום נקבע על סמך הפרמטרים וההסכם שנחתם מראש בין הרוכשים לעורך דין לרכישת דירה. אם יש חוסר וודאות או אי-בהירות בנוגע לכמה עולה עורך דין רכישת דירה, מומלץ לבצע תיאום ציפיות מראש כדי למנוע חיכוכים בשלב החתימה על חוזה רכישת הדירה.

חשיבות העורך דין ברכישת דירה

לאור כל אלה, מובן שעורך דין מקרקעין רכישת דירה מנוסה יספק תמיכה, ביטחון וניהול פרקטי לעסקה. תוך כך, הוא יבצע את כל הבדיקות הנדרשות בקפדנות ויבטיח שזכויות הרוכשים מוחלטות. מכיוון שמדובר בעסקה כלכלית חשובה, חייבים להמנע מכל פשרה בנוגע לכמה לוקח עורך דין על רכישת דירה ולוודא את איכות השירות, כדי למנוע הפסדים כלכליים ואיבוד זכויות שיגלו רק בדיעבד.

היתרונות של משרד עו"ד אילן פורת ושות' בתהליך רכישת דירה

vectorpaint
Icon-letter
peoples-icon

מעל 45 שנות ניסיון

מוסמכים ליפוי כח מתמשך

תהליך קצר ומותאם אישית

עם 45 שנות ניסיון, לעורכי הדין במשרד עורכי הדין אילן פורת יש ניסיון רב שמהווה נכס עבור לקוחות המשרד, אשר זוכים לייעוץ וייצוג מקצועי ביותר.

מאות הלקוחות המרוצים של המשרד מהווים עדות למחויבות של המשרד למתן ליווי אישי ללקוחות ולהשגת תוצאות מצוינות.

כמשרד עורכי דין בעל מומחיות בתחום הנדל"ן, לצוות המשרד יש את כל הכלים הנדרשים לטיפול בכל ההיבטים של עסקת רכישת דירה, גם כשמדובר בעסקאות מורכבות במיוחד.

חשיבותו של עורך דין קניית דירה בתהליך הרכישה

עורך דין קניית דירה הוא האדם שייעצרך לאפשר רכישה חכמה ומתוכננת. במסגרת התפקיד שלו, הוא נותן ייעוץ מקצועי בכל הקשור להיבטים המיסים של העסקה, ומשפיע על תכנון המיסוי האופטימלי.

היבטי מס ותכנון מס

עורך דין קניית דירה אחראי לספק מידע מקצועי ומשולב על היבטים המיסים הנלווים לתהליך. לדוגמא, חיובי מס רכישה או אולי מס שבח במקרים מסוימים. הוא ימליץ לקונים לקחת בחשבון גם את מס השבח כשהם מתכננים את התקציב ואת השיקולים למכירה עתידית של הדירה.

עורך דין קניית דירה יפרט את כל ההוצאות הנלווות וינחה כיצד לנצל דרכים להפחתת המיסוי לפי החוקים הנוכחיים. למשל, אם הקונים מעוניינים בקניית דירה שניה ויש צורך לשלם מס רכישה גבוה, עליהם לדעת שמכירת הדירה הראשונה בתוך שנה ודיווח לרשות המיסים יכולים לפטור אותם מתשלום מס רכישה. זהו חיסכון שיכול להגיע למאות אלפי ש"ח.

קבלת אישור עקרוני מהבנק

בקשת אישור עקרוני למשכנתא נחשבת לצעד חשוב בשלבים המוקדמים ביותר של התהליך. לא אחת מטפלים עורכי דין למקרקעין ויועצי משכנתאות שונים באנשים שמיהרו לחתום על חוזה מכר לדירה, כאשר רק מאוחר יותר גילו כי הבנק סירב לבקשתם למשכנתא.

מכיוון שהפרת חוזה מכר עשויה להתגלות כסיוט נוראי מבחינת הרוכשים (במובן הכלכלי), אין לחתום על שום מסמך שהוא לפני שקיים אישור עקרוני מהבנק למשכנתא. באופן עקרוני, ימליץ עורך דין רכישת דירה גם להימנע מחתימה מוקדמת על זכרון דברים שעלולה לסבך את הקונים בהמשך, ככל שהמוכרים ישתמשו במסמך לטובתם האישית.

התנהלות בעת המו"מ והחתימה על חוזה מכר

חוזה המכר מהווה את ההסכם הסופי שעליו חותמים הצדדים לעסקה ושכולל את כל פרטיה, לרבות שלושת התנאים המסחריים המרכזיים ביותר בעסקה: סכום התשלום בעסקה שמהווה כמובן את שווי המכירה, מועדי התשלומים בהתאם ללוח תשלומים מדויק ומפורט וכן מועד פינוי הנכס בפועל.

לאחר חתימה על הסכם המכר, ניתן יהיה להתניע את העברת הזכויות על הבעלות והחזקה בדירה וכעת כל צד יצטרך לעמוד בהתחייבותו החוזית שבמסגרתה עליו לשאת בתשלומי המס ויתר התשלומים השוטפים החלים עליו.

מכיוון שלמוכרים קיים אינטרס שונה מזה של הקונים (לקבל את התמורה המלאה מהסכם המכר ולהבטיח שלא תצמח עילה לתביעה כלפיו מצד הקונה), הסכם המכר המנוסח על ידם ועל ידי עורכי דינם מבטיח בראש ובראשונה את זכויותיהם. סיבה זו כשלעצמה מחייבת ליווי משפטי מצד עורך דין מקרקעין המתמחה בעריכה וניסוח של הסכמי מכר, שיוכל לדאוג לזכויותיו המלאות של הקונה כפי שמתבטאות בחוזה ולהבטיח לו העברת בעלות חלקה ותקינה, חפה מכל שעבוד, עיקול וזכויות צד שלישי.

חשוב להתייחס למנגנונים שמבטיחים את האינטרסים כלפי כל צד: המוכר אמור להעמיד לרשותו אמצעים משפטיים המאפשרים לו לאכוף את ההסכם אם חלילה לא יקויים מצד הקונה. כמובן שבנסיבות פתאומיות או מצערות קונה עלול לחזור בו מהעסקה, אם כי לעתים הדבר קורה גם כאשר הקונה מבין בדיעבד שביצע עסקה גרועה. במקרים נדירים יותר, הוא יגלה שהדירה הנמכרת לו שונה במאפייניה המדויקים, בין אם בשל טעותו האישית ובין אם בעקבות הטעיה מצד המוכר.

פרקטיקת ההתגוננות המקובלת בקרב מוכרי הדירות היא בקשת סעד לאכיפת ההסכם בבית המשפט לתשלום פיצויים, או בקשת סעד של ביטול הסכם ותשלום פיצויים. במקרה שהקונה נקלע בנקודה זו לקשיים כלכלים כך שאין ביכולתו לשלם כנדרש או לממש נכסים אחרים, המוכר ייאלץ לרכוש את הדירה משום שלא ניתן לאכוף הסכם כאשר אין לנתבע סכום כספי מתאים לשלם. לכן המוכר יוכל להשתמש בסעד לביטול ההסכם ולתבוע מהקונה פיצויים, לרבות הפיצויים המוסכמים שנקבעו לכך בחוזה המכר (לקרוב בגובה 10% מהתמורה).

אם הקונה כבר שילם כספים על חשבון רכישת הדירה וכעת ההסכם בוטל, סכום הפיצויים שהוטל על הקונה יקוזז ממה שכבר שולם למוכר. בנוסף, מכיוון שבמעמד החתימה על הסכם המכר חותם הקונה גם על ייפוי כוח לביטול הערת האזהרה הנרשמת לטובתו, המוכר יוכל להורות על מחיקת ההערה, כך שיוכל למכור כעת את הדירה לקונים אחרים.

מצידו של הקונה, ביטחון באכיפת החוזה מצד המוכר יושג כאשר יתאפשר לו להעביר את הדירה על שמו כמתוכנן. המנגנונים המשפטיים העומדים לרשותו לטובת העניין רבים ומגוונים: מוכר שלא מקיים את חלקו בהסכם ואף חוזר בו מהעסקה, מאפשר לקונה להפקיד את כל התמורה בעבור הדירה אצל נאמן ולדרוש לקבל לידיו את כל המסמכים לצורך ביצוע העברת הזכויות על שמו. מסמכים אלה כוללים כמובן את אותו ייפוי כוח בלתי חוזר, באמצעותו הדירה תועבר על שם הקונה גם ללא צורך בחתימתו של המוכר.

קבלת הצהרות והתחייבויות מצד הקונים והמוכרים/ מצד הקונה והקבלן

הצהרות הצדדים בחוזה מוכרחות להיות ברורות, בהירות ובלתי משתמעות לשתי פנים. במסגרת הצהרות אלה, המוכר מצהיר על מצבו התכנוני, הפיזי והמשפטי של הנכס הנמכר. עליכם לדעת שישנם חוזים שבהם הצהרה זו מעורפלת ועמומה מאוד, מה שעלול לעורר מחלוקות משפטיות בהמשך הדרך, אם יתגלו אי התאמות או פגמים בדירה מצידם של הקונים.

כאשר ההסכם מפרט כראוי את הצהרות המוכר, אם יתגלה פער ביניהן לבין המצב בפועל, יוכל הקונה לבסס טוב יותר את טענותיו כלפי המוכר. הצהרה זו עוד בשלבים הראשוניים של המשא ומתן חושפת לא פעם ליקויים ואי התאמות שלא התגלו קודם, משום שהיא מאלצת את המוכר לספק התייחסות מדויקת להצהרותיו. לעתים מוכר יתנגד לסעיפים מסוימים בהצהרה או ידרוש לשנות אותם, מה שמלמד לעתים על פגמים וליקויים קיימים. הצהרות נוספות מצד המוכר מתייחסות גם להעדר חובות ועיקולים ביחס לנכס, היתרי בנייה, השימוש המותר, תקינות מערכות הקבע בנכס ועוד.

כאשר ההסכם מפרט כראוי את הצהרות הקונה, הוא מביע את הבדיקות שערך מצידו. לכן חשוב מאוד שעורך דין רכישת דירה יעבור תחילה על כל הפירוט של בדיקות הנכס עליו עומד הקונה להצהיר. קרו מקרים מעולם בהם קונים הוחתמו על מסמך נפרד, שבו ידוע להם כי עורך הדין לא בדק את מצבו התכנוני של הנכס ושהבהיר לקונה כי יוכל לבדוק אותו מול גורם מקצועי כמו שמאי/ אדריכל. מוטב להימנע מכך ולדרוש מעורך הדין לבצע בדיקה מקיפה ומקצועית כחלק מאחריותו המשפטית והמקצועית.

קביעת לוח תשלומים ותנאי תשלום

לוח התשלומים קובע את מועדי התשלומים ואת פריסת התשלומים המדויקת מרגע החתימה על הסכם המכר. עורך דין רכישת דירה אמור לווסת בנקודה זו בין האינטרס של הקונה לקבל כמה שיותר מהסכום בהתחלה ובין האינטרס של הקונה לספק את מרבית הסכום לקראת סוף התהליך.

את התשלומים יש לחלק כך שהם יתקבלו עד למועד המסירה. ככל שתקופת התשלומים קצרה יותר, מספר התשלומים קטן יותר בהדרגה וכמובן להיפך. עקרונית, התשלומים בעסקה מחולקים כך שהראשון יהיה בעת החתימה, השני באמצע התקופה והשלישי במועד מסירת הדירה. כמובן שבהתאם לצרכי הצדדים ניתן יהיה לקבוע תנאי תשלום אחרים, למשל אם הקונים מבצעים במקביל רכישה של דירה קודמת וזקוקים קודם לכספים ממנה כדי להתקדם.

לרוב משולמת התמורה בהעברה בנקאית או שיקים, כאשר מיד לאחר התשלום הראשון תירשם לטובת הקונה הערת אזהרה. עם התשלום האחרון המביע גם את שלב מסירת החזקה ואת יכולתו של הקונה לבצע רישום בעלות, עליו לבדוק שלמוכר כבר קיימים כל האישורים הנדרשים לכך כמו אישור עירייה ואישור מס שבח.

אם אין למוכר את כל האישורים במועד המסירה, הסכם המכר קובע כי יתרת התמורה מצד הקונים תופקד בחשבון נאמנות על שמו של עורך הדין של המוכר. סכום זה יישאר בחשבון עד לקבלת מלוא האישורים לצורך העברת הזכויות. אם קיימים חיובים שהמוכר נדרש להם, עליו לשלם אותם מתוך כספי הנאמנות באמצעות עורך דינו.

רישום הערת אזהרה

עורך דין קניית דירה אמור להבטיח את זכויות הקונים, כך שכאשר הם מעבירים מקדמה על הבית, תירשם לזכותם הערת אזהרה בטאבו. הערת האזהרה נועדה למנוע מצבים שבהם המוכר מנצל את המצב לטובתו ומוכר במקביל את דירתו לצד שלישי או אפילו לכמה אנשים במקביל.

ביטול רישומים מגבילים

עורך דין רכישת דירה בודק גם לאחר חתימה על חוזה המכר האם מוטלים שעבודים, הגבלות, התחייבויות או עיקולים והפקעות שיש לטפל בהם, כך שניתן יהיה לערוך את רישום הזכויות הסופי עם מסירת הדירה ולהעביר אותה משם המוכר על שם הקונה בסיום התהליך המלא.

ליקויים ותיקונים מחייבים למוכר הדירה

יתרון נוסף בסיוע משפטי בתהליך רכישת הדירה הוא היכולת של עורך הדין לציין בחוזה ליקויים ספציפיים שקיימים בדירה ואת זהות הגורם שמתחייב לתקן אותם. ניתן לנהל משא ומתן והסכמים בנוגע לתאריכי הביצוע, לרבות הותרת טווח פעולה מתאים במצב שבו מתרחש מקרה חירום כמו מלחמה או מגיפה.

ליווי משפטי לקונים אחרי שלב החתימה

עורך הדין יכול לפרט כל הסתייגות שתהיה לקונים מסעיפי החוזה וזאת עד ליצירת נוסח מקובל ומוסכם עליהם במלואו, המלווה אותם בתנאיו המתאימים גם לאחר החתימה על החוזה. גם לאחר ביצוע החתימה, ימשיך עו"ד רכישת דירה ללוות את לקוחותיו. עליו לדווח בפועל על עסקת המכירה לאחר חתימה על החוזה למשרד מיסוי מקרקעין וזאת בתוך 30 ימים מיום החתימה על החוזה.

בדיקות משפטיות לפני קניית הדירה

למכלול ההתחייבויות החוזיות והקנייניות שמגלמת העסקה יש משקל עצום, מה שמחייב את הרוכשים לסדרת בדיקות משפטיות טרם רכישת הדירה, שיאמתו את התאמתה המדויקת לקונים מכל היבט אפשרי.

גם כאן וגם בטורים מקצועיים רבים ברחבי הרשת תמצאו שורה של בדיקות משפטיות שיש לבצע לפני קניית הדירה, אך חשוב להקדים ולהבהיר שהרשימה הזו לא בהכרח מקיפה וממצה את כל הבדיקות הקיימות. למעשה, חלק מהבדיקות מתייתרות בהתאם לסוג הנכס ומאפייני הרכישה, אך כמובן שהדבר תלוי בנסיבות ובנתונים בהם כל מקרה לגופו. עורך דין רכישת דירה הוא הגורם המקצועי היחידי שיוכל לקבוע את סדרת הבדיקות הנדרשת בכל עסקה.

זהות בעלי הזכויות בדירה

במקרה מפורסם, בני זוג רכשו את דירת המגורים הראשונה שלהם בבת ים. מתוך תפיסת חיסכון כלכלי, הם העדיפו לבצע את העסקה לבדם וללא עורך דין מקרקעין, כך שבדיקת זהות בעלי הזכויות לא בוצעה כראוי. מה רבה הייתה הפתעתם כשחודש לאחר התמקמות בביתם החדש, ביקש להיכנס פנימה אדם שטען שהדירה למעשה שייכת לו וכי מעולם לא מכר אותה.

התברר כי זוג נוכלים שידעו על נסיעה מתוכננת של בעל אותה הדירה לחו"ל לתקופה ממושכת, השתלטו בהיעדרו על הנכס, פרסמו את מכירתו ואכן הצליחו להערים על בני הזוג האומללים, שנותרו ללא הדירה וללא כספם.

זהות בעלי הזכויות בדירה מהווה בדיקה מקדמית מחייבת, שבה יש לבדוק ולאמת את הגורמים שמחזיקים בפועל בנכס, כפי שהם מופיעים בנסח הטאבו (לשכת רישום המקרקעין). אם מדובר בדירה שאיננה רשומה בטאבו, יש להוציא אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או לחילופין מהחברה המשכנת. נסח הטאבו הוא מסמך ממשלתי רשמי והוצאתו כרוכה באגרה סמלית ביותר של 15 שקלים. ניתן להוציא אותו בקלות דרך אתר האינטרנט של לשכת רישום המקרקעין על ידי הזנת מספר גוש וחלקה (ניתן לבדוק אותם לפי כתובת הדירה), גם בשל החשיבות לצפייה בנסח טאבו מעודכן. אם הוצג בפניכם במהלך הדרך נסח טאבו ישן, אין להסתפק בו בשום מקרה. ככל שהעסקה מתקדמת, מומלץ לקבל גם נסח מחייב דרך פנייה יזומה לטאבו.

מלבד אימות בעלי הזכויות, נסח הטאבו מבהיר גם את מצב הזכויות המדויק: האם הדירה בבעלות מלאה? האם זוהי חכירה לדורות? האם קיימת פרצלציה במגרש כך שהבניין רשום כבית משותף עם חלקות נפרדות? ועוד. הנסח משקף גם את תשריט הבית המשותף, כך שאפשר להבין באמצעותו היכן ממוקמים החנייה או המחסן והאם אם באמת צמודים ושייכים לאותה הדירה כפי שהמוכר הבטיח. אם הדירה בחכירה, יש לבדוק במנהל מקרקעי ישראל את תנאי הסכם החכירה ואת ההצמדות שמופיעות, אותן יש לאמת מול ההצמדות שפורטו בתיק הבית המשותף.

חובות או שעבודים בדירה

נסח הטאבו מתייחס גם למידע חשוב והכרחי ביותר, בנוגע לשעבוד על הדירה או חובות שנוגעים אליה. זהו למעשה הטופס שבו יופיעו הערות אזהרה, שעבודים, עיקולים, משכנתא, הוצאה לפועל ועוד. בין אם נסח הטאבו "נקי" מהערות ובין אם קיימות בו כאלה, אין להסתפק במסמך זה בלבד ויש להוציא טופס נוסף מרשם המשכונות.

הסיבה לכך היא שישנם מקרים שבהם השעבוד מהנכס הוסר כך שההערה שהתקיימה כבר נמחקה מהטאבו, אך היא עדיין מופיעה ברישומי רשם המשכונות. במקרה אחר, ייתכן ששעבוד מסוים כלל לא נרשם בטאבו. עורך דין רכישת דירה מקצועי שמכיר את הסוגייה יקפיד גם לבדיקה כלפי רשם המשכונות ולעדכון מיידי לרוכשים.

בדיקות תכנוניות

כעת יש לעבור לסדרת הבדיקות שמתייחסות לטיב הנכס עצמו ולא רק לטיב בעליו. סדרת הבדיקות התכנוניות מספקת תשובה לשאלות רבות בנוגע לטיבו של הנכס, בין היתר בנוגע להיתר הבנייה הקיים, בקשות והיתרים שבוצעו והתקבלו לאורך הזמן וכן שרטוט הנכס כפי שהוא מופיע בתיק שבמחלקת ההנדסה של אותה רשות מקומית. עורך הדין יוכל לדרוש מהוועדה המקומית גם פירוט בכתב לגבי מצבו התכנוני של הנכס, לרבות תוכניות קיימות, ניצול של זכויות בנייה וכמובן ייעודו המדויק של הנכס – למגורים, למשרדים או למסחר.

כמובן שעורך דין רכישת דירה ילמד על מצבה באופן חלקי גם מנסח הטאבו עצמו, שבו מופיעים חריגות בנייה, צווי מניעה או הריסה והפקעה. הנתונים יאפשרו לעורך הדין ללמוד על תשריט הבית ומצבו ביחס למצב הקיים בפועל, כולל התוודעות להליכי תכנון ובנייה שהתקיימו במהלך הזמן כמו ביקור ודו"ח מצד פקח, מכתבי התראה ועוד. חשוב להבהיר כי בהליכי תכנון ובנייה פתוחים שמתנהלים מול הבעלים בנכס, קונה שירכוש את אותו הנכס יבוא בנעליו, ברגע שהוא משלים את העברת הזכויות.

עורך דין רכישת דירה מנוסה וטוב יגדיל לעשות ויבדוק גם את המצב התכנוני הקיים מסביב לדירה. ייתכן שממש במגרש הסמוך ייבנה בהמשך בניין רב קומות או מרכז מסחרי. ניתן לברר את הדברים באמצעות פגישה עם אנשי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ולקבל מהם את כל התוכניות שמתרחשות בסביבה.

איתור פגמים נסתרים בדירה

אם עד כה התרכזו הבדיקות המקדמיות במה שקורה בנכס בכלליות, הרי שבדיקה זו נועדה לאבחון מקיף וממצה של הדירה עצמה. פגמים נסתרים עשויים להיווצר כתוצאה ממחדלי תשתית או ליקויים שנוצרו לאורך הזמן ושעשויים לעלות ביוקר לבעלים החדשים. למעשה, המוכרים בנכס מחויבים בגילוי נאות בנוגע לליקויים ובעיות כמו בתשתית החשמל, רטיבות, עובש, שינוי מבני שעלול להיות מסוכן כמו הסרה של קיר תומך ועוד. כמובן שעורכי הדין מכירים היטב גם ניסיונות הסתרה של מחדלים שונים בבית כדי למטב את המכירה, מה שמצריך בדיקה זהירה וקפדנית מאוד מצידו של הקונה.

עליכם לדעת שישנן חברות בדק המתמחות בנושא זה ושיכולות להגיע לאבחון הבית לפני קנייה. אפשרות נוספת היא להסתייע באדריכלים/ חשמלאים/ אינסטלטורים שמבינים בתחום ומציעים את שירותי האבחון באופן פרטי. עורך דין מקרקעין שיוכל להצליב את מסקנות בעלי המקצוע יחד עם המצב התכנוני ותשריט הדירה, יבין האם ניתן להתקדם ברכישה וימליץ לקונים כיצד לפעול במקרה של חשיפת ליקויים או בעיות (לעתים במסגרת ניהול המשא ומתן).

בדיקות נוספות ילמדו לגבי מטרדים אפשריים בסביבה הסמוכה לדירה, כמו למשל אנטנות תקשורת עוצמתיות, אתר לסילוק פסולת או מוקדי רעש בלתי רצויים.

הוצאות ברכישת הדירה

כידוע, מחיר הדירה הנרכשת לא מהווה את ההוצאה היחידה והבלעדית של הקונים במעמד התהליך ועליהם להתחשב במסלול הקנייה גם ביתר ההוצאות שנובעות ממנו. כמובן שמשכנתא מהווה את ההוצאה הגבוהה ביותר, אך קיימות עלויות שאין להתעלם מהן ושיש להביא בחשבון כחלק מהסכום הכולל שאותו הקונים מסוגלים להרשות לעצמם לשלם בפועל.

תשלומים נלווים לרכישת הדירה

מס רכישה – מהווה אחוז מסוים משווי הדירה הנרכשת, בהתאם למדרגות מס מתאימות.

שכר טרחת עורך דין – תהליך רכישת הדירה מצריך מעורבות וליווי מקצועיים מצד עורך דין רכישת דירה מיומן, לעתים עוד משלב קבלת המשכנתא ועד לייצוג משפטי במקרים של בעיה חוזית או במקרקעין הנרכש.

עלויות תיווך – אם הקונים נעזרו במתווך, יש לשלם לו עמלה בגובה של כ-1%-2% משווי הנכס.

עלויות שמאי – לטובת קבלת המשכנתא הבנק דורש בדרך כלל הערכת שמאי לנכס הרלוונטי (העלות הממוצעת בהיקף של 500-600 ₪) וזאת כדי לוודא שסכום ההלוואה תואם את ערכו של הנכס, למקרה שהבנק יצטרך לממש את זכותו במקרה של אי עמידה בתשלומים.

אגרות רישום ומסמכים – יש לשלם על אגרות הרישום והוצאת תדפיסים, נסח טאבו, תשריט ויתר הבירוקרטיות הדורשות בתשלום.

עלות בדיקה מקצועית לנכס – אם הקונים בוחרים להיעזר באיש מקצוע כמו אדריכל, אינסטלטור, חשמלאי, חברת בדק וכיוצ"ב, יש לגלם את הוצאות התשלום גם כלפיהם.

קבלת משכנתא

פתיחת תיק משכנתא בבנק מצריכה בתשלום עמלה, בדרך כלל בגובה של 0.25% מסכום ההלוואה הכולל. מדובר כפי שאתם מבינים, בסכום גבוה ולכן מומלץ להתמקח על גובה העמלה המדויק. בנושא הזה קיימים יועצי משכנתאות ממולחים המלווים את הלקוח לבנק ומשיגים לו את התנאים האופטימליים. לעתים יועצים אלה פועלים בשיתוף פעולה עם עורכי דין מקרקעין, כך שמומלץ לברר עם עורך דינכם האם ישנו גורם שהוא סומך עליו בנושא ושניתן לפנות אליו.

כאשר תנאי העמלה סוכמו, התיק נפתח והתקבל אישור עקרוני למשכנתא, יש לפעול כעת ליצירת ביטוח המשכנתא. ביטוח זה מאפשר לבנק לממש את סכומי המשכנתא שהועברו ללווים, אם חלילה אחד מהם הולך לעולמו. בנוסף, בתהליך קבלת המשכנתא מעורב גם ביול משכנתא בגובה 0.4% מסכום ההלוואה המלא, בתוספת ריבית שתוכפל בשנות ההלוואה.

מיסוי ברכישת הדירה

עורך דין רכישת דירה מבצע את תכנון המס כפי שנובע מהעסקה ושאמור לנצל הטבות, פטורים ותנאים שבאים לטובתם של הקונים.

מס רכישה

המס המהותי ביותר בקניית דירה הוא מס רכישה, המשולם בהתאם למדרגות שמתעדכנות אחת לשנה ובסכומים כפי שמפורט להלן (הנתונים רלוונטיים לעסקאות שבוצעו במהלך השנים 2022-2023):

  • על חלק השווי שעד 1,805,545 ₪ – 0% (כלומר אין תשלום למס רכישה)
  • על חלק השווי שבין 1,805,545-2,141,605 ₪ – 3.5%
  • על חלק השווי שבין 2,141,605- 5,525,070 ₪ – 5%
  • על חלק השווי שבין 5,525,070-18,416,900 ₪ – 8%
  • על חלק השווי שמעל 18,416,900 ₪ – 10%
  • להלן מדרגות המס לשנים 2022-2023 ברכישת דירה שנייה:
  • על חלק השווי שעד 5,525,070 ש"ח – 8%
  • על חלק השווי העולה על 5,525,070 ש"ח – 10%
  • עורך דין רכישת דירה יוכל להשתמש גם בהקלות שנוגעות לתנאים ייחודיים, כמו למשל בקרב עולים חדשים וכן לבצע תכנון מס רכישה בקניית נכסים נוספים שלא מהווים דירה למגורים.

היטל השבחה

היטל השבחה מוטל מטעם הרשות המקומית, ככל שקיימת תוכנית בנייה מסוימת שאושרה, שימוש חורג במקרקעין שהותר או במסגרת תנאים נוספים שנוצרו במקביל. היטל ההשבחה מוטל על המוכר בעסקה (כלומר על בעל הדירה) ובגובה מחצית ההשבחה שנובעת ממימוש התוכנית שבידיו. יחד עם זאת, במקרה של מכירת אותה הדירה מקובל שהתשלום יועבר על המוכר ובמועד המסירה ורישום הזכויות ממנו לקונה.

חשוב שעורך דין רכישת דירה יבדוק האם קיים היטל השבחה שהמוכר בעסקה נדרש לשלם וזאת כדי שהסכום יופקד מצד הקונה בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר, לטובת הבטחת התשלום הנדרש לרשויות והיכולת לקבל ממנו אישור להעברת הזכויות בפועל.

עורך דין רכישת דירה מפרויקט התחדשות עירונית

בישראל של שנת 2022, רשויות מקומיות רבות מעוניינות לשקם ולשפר את מראה השכונות הוותיקות שפוגמות במראה המודרני ומקנות תחושה מוזנחת. בנוסף, להתחדשות העירונית קיימת הצדקה בטיחותית חשובה מאין כמוה, בעיקר בשל החשש המתגבר מפני רעידת אדמה קשה בה בניינים מחוסרי תקן עלולים לקרוס.

התחדשות עירונית מהווה כיום עסקת מקרקעין שבה זכויות הנכס נמכרות ליזם והוא מבטיח בתמורה דירה חלופית או בשווי גבוה יותר, לפי ההסכם שנוצר ביניהם. עסקה זו מערבת עורך דין רכישת דירה הן בפרוייקטים של תמ"א 38 והן בפרוייקטי התחדשות עירונית, בהם לעתים בעלי הדירות מוכרים אותן ברווח משמעותי. כמובן שלקונים בעסקאות הללו חשוב להבין במדויק לאן הם נכנסים, כך שהליווי המשפטי מגן עליהם מפני סיכונים ומסדיר את זכויותיהם מול המוכרים ובמקביל מול היזם בפרויקט.

עורך דין רכישת דירה בבניין ישן

קניית דירה בבניין ותיק עשויה להצביע על מספר אינטרסים מצד הקונה: סכום כספי יחסית נמוך וצורך דחוף יחסית ברכישת דירה, קנייה ושיפוץ של הדירה לצורך מכירה עתידית בסכום גבוה או רכישת הדירה שמתעתדת לתמ"א או לפינוי-בינוי.

בכל אחד מהמניעים, הגורם היחידי שיכול לבדוק כראוי את היתכנות וכדאיות העסקה על כל היבטיה וביצוע הבדיקות המקדמיות המלאות יהיה עורך דין רכישת דירה. בעבודתו ובעיקר בשלב בדיקת הנכס, יצטרך עורך הדין להתייחס למכלול רחב ביותר של היבטים והשלכות הנובעים מהעסקה, כמו רישום הזכויות בתיק הבית המשותף, זכויות בנייה וחריגות בנייה, תשריט הדירה המקורי וההצמדות הקיימות לה, האם ישנם חיכוכים בין הדיירים בתהליך ההתחדשות העירונית, מה טיבו של היזם שעתיד לבצע את הפרויקט, האם יש השלכות כלכליות נוספות למשקיעים בדירה ועוד.

לסיכום

אין תחליף לניסיון מקצועי במקרקעין, שמאפשר לקונים לקבל את כל המידע והנתונים הנדרשים להם כדי להתקדם בעסקה ולהעריך מראש את כדאיותה באופן מושכל וללא ויתור ופשרות שיזיקו להם בהמשך. אם מצאתם את הדירה הנכונה לכם ואתם מעוניינים לרכוש אותה, פנו בהקדם אל עורך דין רכישת דירה שילווה את תהליך הקנייה על הצד הטוב ביותר.
שכר הטרחה עבור השירותים של עורך דין רכישת דירה יכול להשתנות בהתאם למורכבות העסקה. ככלל, קיים תעריף מינימלי מומלץ של לשכת עורכי הדין, אך במידה שמדובר בעסקה קלה או מורכבת במיוחד, העלות תשתנה בהתאם. לקבלת הערכה טובה ומדוייקת יותר של עלות השירותים, בהתאם לנתוני העסקה שלכם, פנו למשרדנו להתייעצות.
בנוסף לייצוג המשפטי, עורך דין מקרקעין יכול לספק מגוון רחב של שירותים הקשורים לעסקת רכישת הדירה. בין היתר, בדיקת חוזה המכר, ביצוע בדיקת נאותות והקפדה על עמידה בחוקים ובתקנות המקומיים, רישום הערת אזהרה, ביצוע תחשיבי מיסים בגין הרכישה תוך ניסיון להפחתה של המיסים ככל האפשר, ועוד.
בהחלט כן. עורך דין יכול לסייע בהתמודדות עם קשיים שונים שעלולים להתעורר במהלך עסקת הרכישה, כגון ניהול משא ומתן עם המוכר או מי מטעמו, פתרון מחלוקות, התאמת סעיפי החוזה לצורך התמודדות עם נושאים משפטיים או בירוקרטיים הנוגעים לדירה, ועוד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

שירותים

מיכל לוין
מיכל לוין
Read More
עורך הדין מהמשרד של אילן פורת נתן לי שירות מצוין בתהליך של רכישת הדירה שלי. הם נתנו לי ליווי אישי לאורך כל שלבי העסקה והמומחיות שלהם בתחום הנדל"ן בהחלט הייתה מורגשת. אני ממליץ עליהם בחום
דוד שמחון
דוד שמחון
Read More
התרשמתי מאוד מההקפדה על הפרטים הקטנים ומהליווי האישי שקיבלתי מעורך הדין מהמשרד של אילן. הוא עשה מעל ומעבר על מנת להבטיח שעסקת רכישת הדירה שלי תעבור בצורה חלקה.
מיכאל לוינסקי
מיכאל לוינסקי
Read More
קיבלתי המלצה מחבר על עו"ד אילן פורת, ואני ממש שמח שלקחתי את עצתו. צוות המשרד היה מקצועי, וקשוב לאורך כל תהליך רכישת הדירה. אין לי ספק שאסתייע בשירותים שלהם שוב אם אזדקק למשרד עו"ד.
יפויי כח מתמשך מדריך [מעודכן 2021]​
עורך-דין-חוזים

לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!

Skip to content