אישור זכויות ובדיקת עיקולים בנכס לפני עסקה

אישור זכויות ובדיקת עיקולים: במה שונה אישור זכויות מנסח טאבו

נסח טאבו הוא פלט רשמי מפנקסי לשכת רישום המקרקעין, והוא מציג את הבעלים הרשומים, את תיאור הנכס ואת כל מה שרשום עליו: משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה, זיקות הנאה, הערות על הפקעה ועוד. כל אדם יכול להפיק אותו באופן מקוון תמורת אגרה נמוכה, ואין צורך בהסכמת הבעלים.

אישור זכויות הוא מסמך מקביל, שמונפק כשהנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין. הוא מגיע מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת שמנהלת את הרישום בבניין, ומפרט את סוג הזכות, את זהות בעל הזכויות ואת השעבודים הרשומים. בשונה מנסח טאבו, אותו רשאי לקבל רק מי שקשור לנכס או מיופה כוח מטעמו, ולכן בעסקה יש לבקש אותו מהמוכר.

שלושת מרשמי הזכויות בישראל

• לשכת רישום המקרקעין, הטאבו: הרישום המלא והחזק ביותר. חוק המקרקעין קובע שעסקה במקרקעין נגמרת ברישום, ולכן זו נקודת הסיום של כל עסקה.
• רשות מקרקעי ישראל: מנהלת קרקעות מדינה שהוחכרו, בדרך כלל בחכירה לדורות. כאן בודקים את הסכם החכירה, את מועד סיומו, אם שולמו דמי היוון ואם נדרשת הסכמה להעברה.
• חברה משכנת: חברה שמנהלת את רישום הזכויות בפרויקט שטרם נרשם כבית משותף. הרישום זמני מטבעו, והמטרה היא להשלים בסופו של דבר רישום מסודר בטאבו.

כשהנכס אינו רשום בטאבו, שעבודים ועיקולים עלולים להיות רשומים אצל רשם המשכונות ולא במרשם המקרקעין. זו טעות נפוצה: בודקים נסח, לא מוצאים דבר, ומחמיצים חוב שרשום במקום אחר. ליווי של עורך דין מקרקעין מבטיח שכל המרשמים הרלוונטיים ייבדקו ולא רק הנוח שבהם.

מה בודקים בפועל

אישור זכויות ובדיקת עיקולים הם רק ההתחלה. בדיקת נאותות מלאה לפני חתימה כוללת בדרך כלל את הרשימה הבאה:

1. זהות הבעלים הרשומים והתאמה מלאה לתעודות הזהות של החותמים על החוזה.
2. משכנתאות ושעבודים לטובת בנקים, לרבות משכנתה שנפרעה אך לא נמחקה מהרישום.
3. עיקולים מצד נושים פרטיים, מרשויות המס, מהרשות המקומית או מההוצאה לפועל, וכן הליכי חדלות פירעון.
4. הערות אזהרה קיימות לטובת רוכש אחר, לטובת בנק או לטובת צד שלישי.
5. הערות על הפקעה, על צו הריסה, על אתר עתיקות או על מגבלות תכנוניות אחרות.
6. המצב התכנוני בתיק הבניין בעירייה: היתרי בנייה, חריגות, שימוש חורג ותוכניות מאושרות באזור.
7. כאשר המוכר הוא חברה: בדיקה ברשם החברות של מורשי החתימה ושל שעבודים רשומים.
8. חובות שוטפים לרשות המקומית, לוועד הבית ולספקי תשתית, וכן חבות בהיטל השבחה.

כל פריט ברשימה הזו הפך בעבר לסיפור אמיתי של קונה שגילה מאוחר מדי. דירה עם מרפסת שנסגרה ללא היתר תגרור דרישה מהרשות המקומית ותפגע באישור המשכנתא. חלק ברכוש המשותף שלא הוצמד בפועל לדירה יתגלה רק כשתרצו למכור. נכס שחלקו רשום על שם בן משפחה שנפטר יחייב הוצאת צו ירושה לפני שניתן יהיה להעביר זכויות כלשהן. הבדיקה המוקדמת אינה נועדה להפחיד אתכם אלא לתמחר נכון את העסקה ולקבוע מי אחראי לתקן מה.

איך מפיקים את המסמכים

נסח טאבו מופק באופן מקוון באתר רשות רישום והסדר זכויות מקרקעין, לפי גוש וחלקה או לפי מספר תת חלקה בבית משותף. לצד הנסח הרגיל קיים נסח היסטורי, שמראה גם רישומים שנמחקו ומאפשר להבין את שרשרת הבעלות. בבית משותף כדאי להפיק גם את תקנון הבית המשותף ואת התשריט, כדי לוודא מה בדיוק צמוד לדירה.

אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מחברה משכנת מוזמן על ידי בעל הזכויות או על ידי עורך דין מטעמו, ובדרך כלל מתקבל תוך מספר ימי עסקים. אם המוכר מתקשה או מתמהמה להמציא אותו, זהו סימן אזהרה בפני עצמו, ולא סיבה להתקדם בעסקה בלעדיו.

מה עושים כשמתגלה עיקול או שעבוד

גילוי עיקול אינו בהכרח סוף העסקה. הרבה נכסים נמכרים כשרשום עליהם חוב, והפתרון הוא מנגנון תשלום שמסלק אותו מתוך כספי העסקה. בונים לוח תשלומים שבו סכום מוגדר מועבר ישירות לנושה או מוחזק בנאמנות, ומול התשלום מתקבלת הודעת ביטול העיקול והמחיקה נרשמת. כך זה עובד גם עם משכנתא של המוכר, כמתואר בעמוד מכירת דירה עם משכנתא.

מה שכן מסוכן הוא לגלות את החוב מאוחר. עיקול שמתגלה אחרי שהעברתם תשלום גדול מציב אתכם בעמדת מיקוח חלשה, ובמקרים קשים אף עלול למנוע את רישום הזכויות על שמכם. לכן אישור זכויות ובדיקת עיקולים נעשים לפני החתימה, ולא כשלב טכני אחריה. אם נכס רשום על שם כמה בעלים ואינו מוסכם ביניהם, ייתכן שהדרך היחידה קדימה עוברת דרך פירוק שיתוף במקרקעין.

סיום העסקה: השלמת רישום הזכויות

העסקה מסתיימת רק כשהזכויות נרשמות על שמכם. לצורך כך נדרשים שטרי מכר חתומים ומאומתים, אישורי מיסים מרשות המסים, אישור מהרשות המקומית על היעדר חובות והיטל השבחה, ייפוי כוח כשצריך ותשלום אגרה. עורכי דין רשאים להגיש חלק מהבקשות באופן מקוון, ובנכסים ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת ההליך שונה ולעיתים ארוך יותר.

לאחר השלמת הרישום כדאי להפיק נסח מעודכן ולוודא שהכל נרשם נכון: שמות, חלקים, הצמדות ומחיקת השעבודים הישנים. עסקאות רבות נשארות שנים ללא רישום סופי, וזה הופך לבעיה אמיתית ביום שבו מבקשים למכור. את שאר שלבי העסקה תוכלו למצוא בעמודים חוזה רכישת דירה ועורך דין מכירת דירה.

למה לבחור במשרד אילן פורת ושות'

משרד עורכי דין אילן פורת ושות' בחדרה עוסק בדיני מקרקעין למעלה מ-50 שנה, ומבצע בדיקות נאותות מלאות בכל שלושת מרשמי הזכויות. במשרד פועל נוטריון, כך שאימות מסמכים וייפויי כוח נעשים במקום אחד ובלי עיכובים. אנחנו מלווים לקוחות מכל רחבי הארץ, עם מענה אישי של עורך הדין המטפל. השיחה הראשונה היא ללא התחייבות.