עורך דין מקרקעין בבני ברק

מה שונה בשוק הנדל"ן של בני ברק

צפיפות האוכלוסייה בבני ברק היא מהגבוהות בישראל, ורוב מלאי הדיור מורכב מדירות קטנות יחסית בבניינים שנבנו לפני עשרות שנים. הביקוש כמעט אינו יורד, בין היתר בגלל גידול טבעי גבוה ובגלל משפחות צעירות שמחפשות דירה בעיר עצמה או בקרבתה. לצד שכונות המגורים פועלים בעיר מרכזי עסקים ומגדלי משרדים לאורך ציר ז'בוטינסקי, ובשנים האחרונות מקודמים גם פרויקטים של התחדשות עירונית. רמת המחירים בעיר גבוהה ביחס לגודל הדירות, בין היתר בגלל הביקוש הקבוע ומיעוט הקרקע הפנויה, ועורך דין מקרקעין בבני ברק פוגש את השילוב הזה כמעט בכל תיק.

הצפיפות הזאת יוצרת מציאות משפטית ייחודית. באותו בניין אפשר למצוא דירה שפוצלה לשתי יחידות, מחסן שהוסב למגורים, קומת קרקע שמשמשת מוסד לימודי או בית כנסת, וחצר שהשימוש בה נקבע לפי הסכמות ישנות בין דיירים. לכל אחד מהמצבים האלה יש השלכה על שווי הנכס, על היכולת לקבל משכנתא ועל הסיכון שהרוכש לוקח על עצמו, ולכן עורך דין מקרקעין בבני ברק בוחן קודם כל את הפער בין מה שרואים בדירה לבין מה שכתוב במסמכים.

היתרי בנייה, דירות מפוצלות ושימוש חורג

פיצול דירה ליחידות נפרדות הוא דבר נפוץ בבני ברק, לעיתים לצורך השכרה ולעיתים כדי לאפשר לילדים נשואים לגור בקרבת ההורים. הבעיה היא שפיצול נעשה במקרים רבים ללא היתר, ובלי לשנות את הרישום. רוכש שאינו בודק זאת עלול לגלות מאוחר מדי שהבנק מסרב לממן, שהרשות דורשת להחזיר את המצב לקדמותו, או שההכנסה משכר דירה שעליה הסתמך אינה חוקית. אלה הבדיקות שעורך דין מקרקעין בבני ברק מבצע לפני החתימה:

• תיק הבניין בוועדה המקומית: היתר הבנייה המקורי, היתרים מאוחרים והחלטות פיקוח.
• התאמה בין המצב בפועל לבין ההיתר ולבין נסח הרישום: מספר יחידות, שטחים, מרפסות וחצר.
• האם נפתח הליך אכיפה, ניתן צו הריסה או הוטל קנס, והאם קיים חוב לרשות.
• אם המבנה משמש לשימוש שאינו מגורים: האם ניתן היתר לשימוש חורג, לכמה זמן ומה תוקפו.
• הסכמת יתר בעלי הדירות, כאשר השינוי נוגע לרכוש המשותף.
• השפעת הממצאים על השומה, על המשכנתא ועל לוח התשלומים בחוזה.

רכוש משותף וסכסוכי שכנים בבניין צפוף

כשהרבה משפחות חולקות חדר מדרגות אחד, חצר אחת וגג אחד, מחלוקות הן עניין שבשגרה: מי רשאי לסגור מרפסת, מי משתמש בחצר, האם מותר להפעיל גן ילדים או שיעור תורה בקומת הקרקע, וכיצד מתחלקות הוצאות התחזוקה. חוק המקרקעין והתקנון של הבית המשותף קובעים את הכללים, וברוב המקרים אפשר להגיע להסדר כתוב בלי הליך משפטי.

כשההסדר לא מושג, ההליך המתאים תלוי בסוג המחלוקת. חלק גדול מהתיקים האלה מתאים לדיון בפני המפקח על רישום המקרקעין ולא בבית המשפט, וזה בדרך כלל מסלול מהיר וזול יותר. את סוגי המחלוקות ואת דרכי הפעולה פירטנו בעמוד עורך דין סכסוכי שכנים.

העברת דירה בתוך המשפחה: מתנה, ירושה ורישום

חלק מהעסקאות שמגיעות לעורך דין מקרקעין בבני ברק אינן מכירה בשוק החופשי אלא העברה בין קרובים: הורים שמעבירים דירה לילד לקראת נישואין, אח שרוכש את חלקו של אח אחר בדירה שהתקבלה בירושה, או הסדרת רישום שנשאר פתוח שנים.

העברה ללא תמורה בין קרובים נהנית מהקלות במס רכישה, ובחלק מהמקרים גם מפטור ממס שבח, אך היא אינה חסינה מהשלכות: מכירה של דירה שהתקבלה במתנה כפופה לתקופת צינון לפני שניתן למכור אותה בפטור, והעברה עשויה להשפיע על זכאות למשכנתא ועל מדרגות המס בעתיד. חשוב גם להסדיר מראש שאלות משפחתיות רגישות, כמו זכות מגורים של ההורים בדירה שהועברה. את הכללים והמסמכים הסברנו בעמוד העברת דירה במתנה. כשמדובר בנכס של נפטר, לא ניתן להעביר בעלות ללא צו ירושה או צו קיום צוואה.

השכרה בבני ברק: חוזה, בטוחות ופינוי

שוק השכירות בעיר גדול ומהיר, ולא מעט חוזים נחתמים על טפסים כלליים שהורדו מהאינטרנט. זו טעות שמתגלה רק כשמתעורר סכסוך. חוזה שכירות בלתי מוגנת צריך להגדיר במדויק את מהות המושכר ואת מספר הנפשות, את המותר והאסור בשימוש, את הבטוחות, את חלוקת האחריות לתיקונים ואת מנגנון סיום ההסכם. את מבנה החוזה פירטנו בעמוד הסכם שכירות בלתי מוגנת.

כאשר שוכר אינו מפנה את הנכס במועד או אינו משלם, קיים הליך מקוצר של תביעה לפינוי מושכר, שנועד להכריע בשאלת החזקה בלבד ולכן מתנהל מהר יחסית. הצלחתו תלויה כמעט לחלוטין באיכות החוזה ובתיעוד, ולכן ההשקעה נעשית בשלב החתימה.

רישום זכויות ובתי משפט הנוגעים לנכסים בבני ברק

נכסים בבני ברק נרשמים בלשכת רישום המקרקעין של מחוז תל אביב, ושם נרשמות גם הערות אזהרה ומתבצעת העברת הבעלות בסיום העסקה. כאשר הרישום בבניין טרם הושלם, המידע על הזכויות מגיע מהחברה המשכנת או מהיזם ולא מנסח טאבו. סוגיות תכנון ובנייה, ובכללן בקשות להיתר ולשימוש חורג, מטופלות בוועדה המקומית לתכנון ובנייה של העיר.

מחלוקות בין בעלי דירות באותו בית משותף מתבררות לרוב בפני המפקח על רישום המקרקעין. כשנדרש הליך אזרחי מלא, הסמכות נקבעת לפי מיקום הנכס ולפי שווי התביעה: בערכאה הראשונה בבית משפט השלום ברמת גן, שאזור שיפוטו כולל את בני ברק, ובערכאה שמעליו בבית המשפט המחוזי בתל אביב, שבו נדונים גם ערעורים. את הדיווח על עסקה יש להגיש לרשות המסים בתוך 30 ימים ממועד החתימה.

עורך דין מקרקעין בבני ברק: איך אנחנו מלווים לקוחות

כתובת המשרד היא הרצל 23 ב' בחדרה, ואת הלקוחות שלנו מבני ברק אנחנו מלווים בדיוק כמו כל לקוח אחר בארץ. כמעט כל שלבי הטיפול מתנהלים מרחוק: שיחת ייעוץ ראשונה בטלפון, קבלת נסח רישום, היתרים ומסמכים בדואר אלקטרוני או בוואטסאפ, וניסוח החוזה מול הצד השני בכתב. מפגש פיזי נדרש בעיקר בשלב החתימה, ולעיתים ניתן להיעזר בייפוי כוח או בחתימה מול נוטריון באזור מגוריכם. כשנדרשת חתימה בפני נוטריון, אילן פורת משמש נוטריון ומבצע את האימות במשרד. מי שמעדיף לראות את התמונה הרחבה מוזמן לעמוד עורך דין מקרקעין, ולעמוד של משרד עורכי דין אילן פורת ושות' בחדרה. לבדיקות מקדימות בנכס מסוים ראו אישור זכויות ובדיקת עיקולים בנכס.

למה לבחור במשרד אילן פורת ושות'

מאז 1975 מלווה המשרד לקוחות פרטיים ועסקיים בעסקאות מקרקעין, בעריכת צוואות ובהליכים אזרחיים. בראשו עומד עו"ד ונוטריון אילן פורת, ולכן ייפויי כוח ואישורים נוטריוניים נערכים במשרד עצמו, ועו"ד טל פורת מלווה חלק ניכר מעסקאות המקרקעין. השירות אישי, התשובות מגיעות מעורך הדין שמטפל בתיק ולא ממוקד, והשיחה הראשונה נעשית ללא התחייבות.