הסכם שכירות בלתי מוגנת

מה זה הסכם שכירות בלתי מוגנת

הסכם שכירות בלתי מוגנת הוא חוזה שבו בעל הנכס מעניק לשוכר זכות שימוש בנכס לתקופה מוגדרת ובתמורה מוסכמת, בלי שהשוכר רוכש מעמד של דייר מוגן. בסיום התקופה שנקבעה בחוזה השכירות מסתיימת, והשוכר מחויב לפנות את הנכס ולהחזירו במצב שבו קיבל אותו, למעט בלאי סביר. זה נכון גם לדירות מגורים וגם לנכסים מסחריים כמו חנות, משרד או מחסן.

המילה בלתי מוגנת מתייחסת לחוק הגנת הדייר ולא לכך שהשוכר חסר הגנה. גם בשכירות בלתי מוגנת יש לשוכר זכויות משמעותיות מכוח חוק השכירות והשאילה ומכוח דיני החוזים, אלא שהן נובעות מהחוזה ומהחוק הכללי ולא ממעמד מיוחד בנכס.

ההבדל בין שכירות בלתי מוגנת לדיירות מוגנת

דיירות מוגנת היא שריד לתקופה שבה שולמו דמי מפתח. דייר מוגן משלם דמי שכירות נמוכים במיוחד, קשה מאוד לפנות אותו, ובמקרים מסוימים זכותו אף עוברת לקרוב משפחה שהתגורר עמו. בשכירות בלתי מוגנת אין דמי מפתח, דמי השכירות נקבעים בשוק החופשי, והפינוי בתום התקופה הוא זכות מוקנית של בעל הנכס.

בפועל, כמעט כל חוזה חדש הוא חוזה שכירות בלתי מוגנת, ולכן חשוב שייכתב במפורש בחוזה כי חוק הגנת הדייר אינו חל וכי השוכר לא שילם דמי מפתח. סעיף כזה מונע ויכוחים עתידיים, במיוחד בנכסים מסחריים ותיקים.

מה חייב להופיע בהסכם שכירות בלתי מוגנת

אין נוסח אחיד לכל המקרים, אבל יש שלד שחוזר בכל הסכם שכירות בלתי מוגנת ראוי לשמו. ככל שהסעיפים מדויקים יותר, כך קטן הסיכוי להגיע לבית משפט.

• זיהוי מלא של הצדדים ושל הנכס: כתובת, גוש וחלקה, תיאור הדירה, מחסן וחניה אם הוצמדו
• תקופת השכירות, מועד המסירה ותנאי אופציה להארכה, כולל המועד שבו יש להודיע על מימוש האופציה
• דמי השכירות, מועד התשלום, אופן התשלום ומנגנון הצמדה אם סוכם עליו
• חלוקת התשלומים השוטפים: חשמל, מים, גז, ארנונה, ועד בית וכל תשלום אחר
• מצב הנכס במסירה, לרבות פרוטוקול מסירה מצולם, ותחומי האחריות לתיקונים
• איסור העברת הזכות לצד שלישי ואיסור שכירות משנה ללא הסכמה בכתב
• הביטחונות שיינתנו, מנגנון המימוש שלהם ומועד השבתם
• הגדרה מפורשת של הפרה יסודית, פיצוי מוסכם, ותנאי היציאה המוקדמת של כל צד

שתי נקודות שנוטים לשכוח: סעיף אופציה שמנוסח כראוי, שקובע עד מתי יש להודיע על המימוש ומה יהיו דמי השכירות בתקופה הנוספת, וסעיף שמסדיר שכירות משנה ואירוח קצר טווח. הרבה סכסוכים נולדים כשהשוכר מארח בתשלום או מכניס שותף בלי אישור, ובחוזה אין מילה על כך.

ביטחונות: ערבות, שטר חוב ופיקדון

הביטחונות הם הלב של החוזה מבחינת בעל הנכס. הנפוצים הם שטר חוב חתום בערבות שני ערבים, שיקים לביטחון, פיקדון במזומן וערבות בנקאית בעסקאות גדולות יותר. חשוב לנסח מתי מותר לממש כל ביטחון, כיצד ניתנת התראה לפני מימוש, ומתי הוא מוחזר לשוכר בתום השכירות.

בשכירות של דירת מגורים שחל עליה פרק שכירות הוגנת בחוק השכירות והשאילה, סך הביטחונות לא יעלה על הנמוך מבין דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות לבין דמי השכירות בעד שלושה חודשים, ולכן דרישה מופרזת עלולה להיות בלתי אכיפה. לפרק הזה נקבעו חריגים, בהם שכירות בדמי שכירות גבוהים ושכירות לתקופה ארוכה, ולכן אנחנו בודקים בכל חוזה אם הוא חל עליו בכלל. גם מנגנון המימוש חייב להיות הוגן: מימוש ביטחונות בלי התראה ובלי פירוט הסכומים הוא מתכון לתביעה נגדית.

מה בודקים לפני החתימה

בדיקות מצד המשכיר

• זהות השוכר ויכולת התשלום שלו: תעודת זהות, תלושי שכר או אישור הכנסות, והמלצה ממשכיר קודם
• איתנות הערבים והתאמת הביטחונות לגובה החשיפה בפועל
• התאמת הייעוד: האם השימוש המבוקש בנכס מותר לפי היתר הבנייה ולפי תקנון הבית המשותף
• כיסוי ביטוחי מתאים, וחובת השוכר לבטח את תכולתו ואת נזקי צד שלישי

בדיקות מצד השוכר

• מי הבעלים הרשום של הנכס לפי נסח טאבו, והאם מי שחותם מוסמך להשכיר
• האם רשומים עיקולים, הערות אזהרה או משכנתה שעלולים להשפיע על השכירות, כפי שנבדק גם באישור זכויות ובדיקת עיקולים בנכס
• מצב הנכס בפועל: רטיבות, אינסטלציה, חשמל, מיזוג וחלונות, כולל תיעוד לפני החתימה
• מה בדיוק כלול בדמי השכירות ומה משולם בנפרד, ומהם תנאי היציאה המוקדמת

מה החוק מחייב בשכירות דירת מגורים

בדירות מגורים חלות הוראות מיוחדות מכוח חוק השכירות והשאילה, ובהן החובה שהדירה תהיה ראויה למגורים, חלוקת אחריות לתיקון ליקויים שאינם באשמת השוכר בתוך זמן סביר, הגבלה על גובה הביטחונות ואיסור להטיל על השוכר תשלומים מסוימים שאינם שלו. חלק מההוראות הן קוגנטיות, כלומר לא ניתן להתנות עליהן בחוזה גם אם השוכר חתם.

לכן חוזה שנלקח כמות שהוא מהאינטרנט עלול לכלול סעיפים חסרי תוקף, ובמקביל להחסיר בדיוק את הסעיפים שהיו מגנים עליכם. אנחנו נוהגים להתאים כל חוזה לנכס, לצדדים ולסוג השימוש, במסגרת הליווי הכולל של עורך דין מקרקעין.

מה עושים כשההסכם מופר

ההפרות השכיחות הן פיגור בתשלום, נזק לנכס, שימוש שלא לפי המוסכם, סירוב לפנות בתום התקופה ומצד המשכיר, אי תיקון ליקויים או כניסה לדירה ללא הודעה. הצעד הראשון הוא מכתב התראה שמפרט את ההפרה ואת המועד לתיקונה, כי הוא נדרש כמעט תמיד כבסיס להליך משפטי.

אם השוכר אינו מפנה את הנכס, קיים מסלול מהיר יחסית של תביעה לפינוי מושכר, שבו נדונה שאלת החזקה בלבד והתביעה הכספית מוגשת בנפרד. כשמדובר בנכס להשקעה כדאי לבחון גם את התשואה בפועל בעזרת מחשבון התשואה שלנו, כדי להחליט אם להמשיך להשכיר או למכור.

מעבר לפינוי, בעל נכס שנותר עם דירה תפוסה זכאי בדרך כלל לדמי שימוש ראויים עבור התקופה שבה השוכר החזיק בנכס שלא כדין, וכן לפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה, ככל שהוא סביר ביחס להפרה. גם כאן הניסוח קובע: פיצוי מוסכם מופרז עלול להיפסל בבית המשפט, ולכן עדיף סכום מדוד שקל להגן עליו.

למה לבחור במשרד אילן פורת ושות'

משרד עורכי דין אילן פורת ושות' בחדרה עוסק בנדל"ן ובחוזי שכירות מאז 1975, ומלווה גם משכירים פרטיים וגם בעלי נכסים מסחריים. במשרד פועל נוטריון, כך שאימות חתימות ותרגומים נעשים תחת קורת גג אחת. אנחנו עובדים עם לקוחות בכל הארץ, מנסחים חוזה שמתאים לנכס ולא תבנית גנרית, והשיחה הראשונה היא ללא התחייבות.