עורך דין ליקויי בניה

ליקויי בניה: מה נחשב ליקוי ומה לא

ליקוי בנייה הוא כל אי התאמה בין מה שהובטח לכם לבין מה שקיבלתם בפועל: סטייה מהמפרט הטכני או מהתוכניות, ביצוע שאינו עומד בתקן הישראלי או בתקנות התכנון והבנייה, וכן ליקויים שנובעים מעבודה לא מקצועית. הדוגמאות השכיחות הן חדירת רטיבות מגג או מקירות חוץ, נזילות בצנרת, סדקים, שקיעת ריצוף, בעיות איטום במרפסות ובממ"ד, ליקויי חשמל ואוורור וסטיות בשטח הדירה ביחס למה שנמכר.

לא כל פגם הוא ליקוי בר פיצוי. בלאי סביר, נזק שנגרם על ידי הדיירים עצמם, או שינוי שביצעתם בעצמכם, אינם באחריות הקבלן. בדיוק כאן נכנס עורך דין ליקויי בניה, שמסייע להפריד בין טענות שיחזיקו מים לבין טענות שיישחקו בבית המשפט.

תקופת הבדק ותקופת האחריות לפי חוק המכר (דירות)

חוק המכר (דירות) קובע שתי תקופות שונות שמתחילות ממועד מסירת הדירה. בתקופת הבדק נטל ההוכחה מוטל בעיקרו על הקבלן, שנדרש לתקן את הליקוי אלא אם יוכיח שנגרם באשמת הרוכש. בתקופת האחריות, שמתחילה בתום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים נוספות, הנטל עובר לרוכש להוכיח שהליקוי נובע מהבנייה.

• אורך תקופת הבדק משתנה לפי סוג הליקוי ומפורט בתוספת לחוק, בין שנתיים לשבע שנים
• צנרת וחדירת רטיבות בגג ובקירות נמצאות בקצה הארוך יחסית של הסקאלה
• סדקים עוברים בקירות ובתקרות וקילופים ניכרים בחיפוי חיצוני מקבלים תקופות בדק ארוכות במיוחד
• מכונות, מנועים ודודים ושקיעת ריצוף מקבלים תקופה קצרה יותר
• אי התאמה יסודית, כלומר פגם ביסודות ובחלקי המבנה הנושאים עומסים, מקימה אחריות לתקופה ארוכה מאוד שיכולה להגיע לעשרים שנה

המועדים המדויקים לכל סוג ליקוי קבועים בתוספת לחוק וכדאי לבדוק אותם מול המקרה הספציפי שלכם, כי מהם נגזר אם עדיין אפשר לתבוע. במקביל חלים גם דיני ההתיישנות הכלליים, ולכן גרירת רגליים עולה בזכויות.

הודעה על אי התאמה וזכות התיקון של הקבלן

החוק דורש מהרוכש להודיע לקבלן על הליקוי תוך זמן קבוע: ליקוי שניתן לגלות בבדיקה סבירה בעת המסירה יש להעלות בסמוך למסירה, וליקוי נסתר יש להודיע עליו תוך זמן סביר מרגע שהתגלה. הודעה מאוחרת מדי היא אחת ההגנות הראשונות שקבלנים מעלים, ולכן שולחים אותה בכתב ושומרים אישור מסירה.

בצד השני של המשוואה, לקבלן יש זכות לתקן. אם תזמינו בעצמכם קבלן חיצוני בלי לאפשר לו הזדמנות סבירה לבצע את התיקון, אתם עלולים לאבד חלק ניכר מהפיצוי. הדרך הנכונה היא לתעד את הדרישה, לקצוב זמן, לאפשר גישה לתיקון, ורק אם התיקון לא בוצע או נכשל, לפנות להליך משפטי.

חוות דעת מהנדס: הראיה המרכזית בתיק

תביעת ליקויי בנייה נשענת כמעט תמיד על חוות דעת של מהנדס או שמאי מטעמכם, שמפרטת את הליקויים, את אופן התיקון הנדרש ואת עלותו, ולעיתים גם ירידת ערך שנותרת בנכס גם אחרי התיקון. בלי חוות דעת כזו קשה מאוד להוכיח את הנזק.

בהמשך ההליך בית המשפט ממנה לעיתים מומחה מטעמו, שחוות דעתו מקבלת משקל מכריע. לכן חשוב שהמומחה מטעמכם יהיה מקצועי ומדוד: חוות דעת מנופחת נשחקת בבדיקה, בעוד חוות דעת מבוססת מקצרת את הדרך להסדר.

ליקויי בניה ברכוש המשותף ותביעות של נציגות הבית

חלק גדול מהליקויים אינו בתוך הדירה אלא ברכוש המשותף: איטום גג, חדר מדרגות, מעלית, חניון תת קרקעי ומערכות משותפות. במקרים כאלה נכון לרוב לרכז את הטענות בתביעה אחת מטעם נציגות הבית המשותף וכלל הדיירים, כי כך נחסכות עלויות חוות הדעת והאגרות והכוח מול הקבלן גדול יותר.

ריכוז כזה דורש תיאום בין דיירים, החלטות באסיפה וייפוי כוח מסודר. כשהתיאום נכשל, הסכסוך הופך לעיתים לסכסוך פנימי שמצריך טיפול נפרד, כפי שמתואר בעמוד עורך דין סכסוכי שכנים.

מה אפשר לקבל: תיקון, פיצוי וירידת ערך

הסעדים המקובלים הם ביצוע התיקונים על ידי הקבלן, פיצוי כספי בגובה עלות התיקון על ידי אחרים, פיצוי בגין ירידת ערך הנכס, החזר הוצאות דיור חלופי בתקופת התיקונים, ולעיתים פיצוי בגין עוגמת נפש. במקרים חמורים במיוחד, שבהם הדירה אינה ראויה לשימוש או שהאיחור והליקויים יורדים לשורש העסקה, נבחנת גם דרך של ביטול חוזה קניית דירה, אך זו דרך חריגה ומורכבת.

בדירה יד שנייה המצב שונה: אין תקופת בדק סטטוטורית מול קבלן, והתביעה מתבססת על הצהרות המוכר בחוזה, על חובת הגילוי ועל טענות של הטעיה או אי גילוי מום נסתר. גם כאן הניסוח של חוזה רכישת הדירה הוא שמכריע.

עורך דין ליקויי בניה: שכר טרחה, עלויות וזמנים

שכר טרחה של עורך דין ליקויי בניה נקבע לפי היקף הליקויים, שווי התביעה ומספר בעלי הדין. בתיקים קטנים נהוג בדרך כלל שכר טרחה קבוע, ובתיקים גדולים שילוב של סכום בסיס ואחוז מהסכום שייפסק או שיוסכם. לכך מתווספות עלות חוות הדעת ההנדסית ואגרת בית המשפט, שמחושבת לפי סכום התביעה.

לוחות הזמנים תלויים בעיקר בשאלה אם מגיעים להסדר. משא ומתן מול הקבלן או מול חברת הביטוח שלו יכול להסתיים בתוך חודשים, בעוד תביעה שמתנהלת עד סוף הדרך, כולל מינוי מומחה מטעם בית המשפט וחקירות, נמשכת לרוב זמן ארוך יותר. אנחנו בוחנים בכל תיק מה משתלם לכם, ולא נמליץ להיכנס להליך שעלותו גבוהה מתועלתו.

למה לבחור במשרד אילן פורת ושות'

משרד עורכי דין אילן פורת ושות' בחדרה עוסק בנדל"ן מאז 1975 ומלווה רוכשי דירות מקבלן, בעלי בתים ונציגויות בתים משותפים בתביעות ליקויי בנייה. אנחנו עובדים עם מהנדסים ושמאים מנוסים, מקפידים על מיצוי מסלול ההסדר לפני התביעה, ומייצגים לקוחות מכל הארץ, בצפון ובמרכז. במשרד פועל גם נוטריון, והשיחה הראשונה היא ייעוץ ראשוני ללא התחייבות. מידע נוסף על שאר תחומי הנדל"ן תמצאו בעמוד עורך דין מקרקעין.