עורך דין פינוי בינוי

פינוי בינוי, חיזוק והריסה: מה ההבדל

בהתחדשות עירונית יש כמה מסלולים. בפינוי בינוי מפנים מתחם שלם, הורסים את המבנים הישנים ובונים במקומם בניינים חדשים וגדולים יותר, והדיירים מקבלים דירה חדשה במקום הישנה. במסלולי חיזוק בבניין בודד מבצעים חיזוק מפני רעידות אדמה עם תוספת ממ"ד, מרפסת ומעלית, ולעיתים תוספת קומות, בלי שהדיירים עוזבים לצמיתות. במסלול של הריסה ובנייה בבניין אחד הבניין נהרס ונבנה מחדש, כמו בפינוי בינוי אך בקנה מידה קטן.

תוכנית המתאר הארצית שהייתה מוכרת כתמ"א 38 סיימה את תפקידה כמסלול להגשת בקשות חדשות, ומקומה נתפס בהדרגה על ידי תוכניות מקומיות להתחדשות עירונית ובמסלולים ייעודיים. לכן הצעד הראשון בכל בניין הוא לבדוק מול הוועדה המקומית איזו תוכנית חלה עליו בפועל ומה היקף הזכויות שניתן לממש, ועורך דין פינוי בינוי מטעם הדיירים הוא שעושה את הבדיקה הזו לפני שמדברים בכלל על תמורות.

מי מייצג את הדיירים ומי משלם לעורך הדין

בפרויקט התחדשות עירונית לכל צד יש עורך דין משלו. עורך הדין של היזם מייצג את היזם, ולכן חובה שלדיירים יהיה עורך דין פינוי בינוי עצמאי שנבחר על ידם. הנוהג המקובל בענף הוא שהיזם נושא בשכר הטרחה של עורך הדין של הדיירים, אך עורך הדין חב בנאמנות לדיירים בלבד, וכך גם צריך להיות כתוב בהסכם.

לצד עורך הדין נכון למנות שמאי מקרקעין מטעם הדיירים שיבדוק את שווי התמורה, ולעיתים גם מפקח בנייה שילווה את הביצוע. שלושת אלה יחד הם ההגנה האמיתית של הדיירים, ובחירה בהם צריכה להיעשות בהחלטה מסודרת של רוב הדיירים ולא על ידי בודדים.

איך בוחרים עורך דין פינוי בינוי ויזם

כשבוחרים עורך דין פינוי בינוי, חפשו ניסיון ממשי בעסקאות מקרקעין מורכבות, זמינות אמיתית לאסיפות דיירים ולשאלות של בעלי דירות, ויכולת להסביר את ההסכם בשפה ברורה ולא במונחים עמומים. בקשו לדעת מי בדיוק יטפל בתיק ביום יום, ובדקו שאין לו קשר עסקי ליזם או לגורם המשווק את הפרויקט.

בבחירת היזם המבחן אינו רק גובה התמורה המובטחת. בודקים איתנות פיננסית, פרויקטים שהושלמו בפועל, קיומו של ליווי בנקאי, איכות הערבויות המוצעות ולוחות הזמנים שהיזם מוכן להתחייב אליהם בכתב. הצעה נדיבה מיזם חסר יכולת ביצוע שווה פחות מהצעה מדודה של גורם יציב.

שלבי הפרויקט: מהתארגנות ועד המפתח

1. התארגנות הדיירים ובחירת נציגות, עורך דין ושמאי מטעם הדיירים
2. בדיקת היתכנות תכנונית וכלכלית מול הוועדה המקומית והתוכניות החלות על הבניין
3. פנייה ליזמים, קבלת הצעות והשוואה ביניהן לפי תמורה, איתנות פיננסית וניסיון מוכח
4. משא ומתן על הסכם ההתקשרות וחתימת הדיירים, בכפוף לרוב הנדרש בחוק
5. הליכי תכנון: הגשת התוכנית, התנגדויות, אישור ההיתר וקבלת ליווי בנקאי לפרויקט
6. מימוש הערבויות, פינוי הדירות, הריסה ובנייה, ולבסוף מסירת הדירות החדשות ורישום הזכויות

החלק שלוקח הכי הרבה זמן הוא בדרך כלל התכנון והרישוי, ולא הבנייה עצמה. פרויקט התחדשות עירונית ממוצע נמדד בשנים ולא בחודשים, ולכן חשוב שההסכם יכלול לוחות זמנים מחייבים, אבני דרך ותנאים מפסיקים שמאפשרים לדיירים להשתחרר אם היזם אינו מתקדם.

מה חייב להופיע בהסכם מול היזם

• תיאור מדויק של התמורה: שטח הדירה החדשה, מפרט טכני, קומה, כיוון, מרפסת, מחסן וחניה
• ערבות ביצוע וערבות רישום שיבטיחו את השלמת הבנייה ואת רישום הזכויות על שמכם
• ערבות לתשלום דמי שכירות בתקופת הביניים, לצד כיסוי הוצאות ההובלה והמעבר
• ערבות מסים שתגן עליכם מפני חיובי מס שהיזם התחייב לשאת בהם
• לוחות זמנים ואבני דרך, פיצוי מוסכם על איחור ותנאים מפסיקים ליציאה מההסכם
• התאמות לדיירים מבוגרים או בעלי מוגבלות, לרבות פתרונות דיור חלופיים מתאימים
• ליווי בנקאי לפרויקט, ביטוחים והתחייבות לרישום בית משותף בתום הבנייה

בדיקת איכות הבנייה אינה נגמרת בחתימה. גם בפרויקט התחדשות עירונית חלות על היזם חובות מכוח חוק המכר (דירות), ובמסירה כדאי לפעול בדיוק כפי שמומלץ בעמוד עורך דין ליקויי בניה: בדיקה מקצועית, פרוטוקול מפורט ותיעוד מלא.

דייר סרבן: איך מתמודדים

פרויקט מחייב רוב מיוחד של בעלי הדירות, ושיעורו נקבע בחוק ועודכן בשנים האחרונות, ולכן חשוב לבדוק מה בדיוק חל על הפרויקט שלכם. דייר שמסרב להצטרף למרות שהרוב הושג עלול להיחשב לדייר סרבן, וחוק פינוי ובינוי מאפשר לשאר בעלי הדירות לתבוע ממנו פיצוי בגין הנזק שנגרם להם, ובמקרים מסוימים לבקש מבית המשפט סעדים נוספים כדי לאפשר את קידום הפרויקט.

לא כל סירוב הוא סרבנות. סירוב יכול להיות סביר כשהתמורה אינה הוגנת, כשאין ערבויות מספקות, כשהדייר מבוגר ואין לו פתרון מגורים מתאים או כשקיים חשש ממשי לגבי יכולתו של היזם. הדרך הנכונה מתחילה תמיד בשיחה ובניסיון לפתור את החשש הספציפי, ורק אחר כך בהליך משפטי. כשהמחלוקת היא בין השכנים עצמם, היא מטופלת לעיתים במסלול של סכסוכי שכנים אצל המפקח על רישום המקרקעין.

מיסוי בפרויקטים של התחדשות עירונית

חוק מיסוי מקרקעין כולל פרק ייעודי להתחדשות עירונית, שמעניק לדיירים פטור ממס שבח על החלפת הדירה הישנה בדירה החדשה, בכפוף לתנאים ולתקרות שווי שנקבעו בחוק. תמורה שחורגת מהתקרה, או תוספת כספית מעבר לדירה, עשויות להיות חייבות במס.

מכיוון שמדובר בעסקה ארוכת טווח שבה משתנה גם מצב המשפחה, כדאי לבחון את ההשלכות מראש יחד עם שאר שיקולי המס המפורטים בעמוד פטור ממס שבח, ובמיוחד כשמדובר בדירה שהתקבלה בירושה או בדירה שאינה דירה יחידה.

למה לבחור במשרד אילן פורת ושות'

משרד עורכי דין אילן פורת ושות' בחדרה עוסק בדיני מקרקעין מאז 1975 ומלווה נציגויות דיירים ובעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית בכל הארץ, מהצפון ועד המרכז. אנחנו מייצגים את הדיירים בלבד, מקפידים על ערבויות ולוחות זמנים ולא מסתפקים בהבטחות, ומסבירים כל סעיף בשפה פשוטה באסיפות דיירים. במשרד פועל גם נוטריון, וכל שאר שירותי הנדל"ן שלנו מרוכזים בעמוד עורך דין מקרקעין.