פטור ממס שבח במכירת דירה

מה זה מס שבח ומי משלם אותו

מס שבח הוא מס רווח הון על מכירת זכות במקרקעין: דירה, מגרש, חנות, משרד או מחסן. הוא מוטל על המוכר ומחושב על ההפרש בין שווי הרכישה לשווי המכירה, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות ולאחר התאמה לאינפלציה. הקונה, לעומת זאת, משלם מס רכישה. שיעור המס על השבח הריאלי ליחיד עומד כיום על 25%, ובנכסים ותיקים במיוחד עשויים לחול שיעורים היסטוריים אחרים.

כדי לקבל פטור ממס שבח צריך שהנכס יעמוד בהגדרת דירת מגורים מזכה, כלומר דירה שבנייתה הושלמה, שהיא בבעלות או בחכירה של יחיד ולא של חברה, ואשר שימשה בעיקר למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה או בארבע חמישיות מהתקופה שבה מחושב השבח. דירה שהושכרה למשרד לאורך שנים, למשל, עלולה לא לעמוד בתנאי הזה.

פטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה

זהו המסלול השכיח ביותר. מוכר שבבעלותו דירת מגורים יחידה זכאי לפטור בכפוף למספר תנאים מצטברים: הדירה עונה להגדרת דירת מגורים מזכה, המוכר החזיק בה תקופת מינימום שנקבעה בחוק לפני המכירה, ולא מכר דירה אחרת בפטור בתקופה הקבועה בחוק. חשוב לזכור שהחוק רואה בבני זוג ובילדיהם הקטינים תא משפחתי אחד, ולכן דירה של בן הזוג נספרת גם היא.

יש גם חריגים שמאפשרים להיחשב כבעלי דירה יחידה למרות החזקה נוספת, למשל חלק קטן בדירה נוספת שהתקבל בירושה, או דירה חלופית שנרכשה בסמוך למכירת הדירה הקיימת. מנגד, הפטור מוגבל בתקרת שווי שמתעדכנת מדי שנה: מעליה משולם מס על החלק היחסי של התמורה שחורג מהתקרה. בעסקאות יקרות זה שיקול מרכזי שכדאי לחשב עוד בשלב המשא ומתן, יחד עם עורך דין מכירת דירה.

פטור ממס שבח בדירה שהתקבלה בירושה

קבלת דירה בירושה אינה אירוע מס בפני עצמה, והמס נבחן רק כשהיורשים מוכרים אותה. החוק מעניק ליורשים מסלול פטור מיוחד, שמתקיים כאשר היורש הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש, כשלמוריש הייתה לפני פטירתו דירה אחת בלבד, וכאשר המוריש עצמו היה זכאי לפטור אילו מכר את הדירה בעצמו.

המסלול הזה חשוב במיוחד ליורש שכבר יש לו דירה משלו, שכן הוא מאפשר למכור את דירת הירושה בלי לפגוע בפטור על הדירה שלו. כשיש כמה יורשים והנכס נמכר או מחולק ביניהם, נבדקת גם ההשפעה של פירוק שיתוף במקרקעין על המיסוי.

חישוב ליניארי מוטב: לא פטור, אבל חיסכון גדול

מי שרכש דירה לפני שנת 2014 ואינו זכאי לפטור מלא, למשל בעל דירה שנייה, נהנה לרוב ממנגנון החישוב הליניארי המוטב. לפי המנגנון, השבח מיוחס באופן יחסי לאורך תקופת הבעלות: החלק שנצבר עד ראשית 2014 פטור ממס, והחלק שנצבר לאחר מכן מחויב בשיעור המס הרגיל.

בדירות שנרכשו לפני עשרות שנים המנגנון הזה מקטין את החבות באופן דרמטי, ולעיתים הוא עדיף על מסלול פטור אחר שאותו תרצו לשמור לעסקה עתידית. השוואה בין המסלולים היא בדיוק סוג התכנון שנעשה לפני החתימה ולא אחריה.

פטורים והקלות נוספים שכדאי להכיר

• העברה ללא תמורה לקרוב: מתנה בין בני משפחה פטורה ממס שבח בתנאים, ובמס רכישה מופחת, כמפורט בעמוד העברת דירה במתנה
• מכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה חלופית: הקלה חד פעמית בתנאים מחמירים של סכומים ולוחות זמנים
• העברת זכויות בין בני זוג אגב גירושין: אינה נחשבת מכירה לצורכי מס
• מכירת דירה בפרויקט התחדשות עירונית: פטור ייעודי בתנאים, כמפורט בעמוד עורך דין פינוי בינוי
• מכירת זכויות בדירה שהתקבלה בירושה, בהתאם למסלול הפטור המיוחד ליורשים

לכל מסלול יש תנאים משלו, ולעיתים ניצול פטור אחד חוסם פטור אחר לתקופה מסוימת. לכן השאלה הנכונה אינה רק האם מגיע לי פטור, אלא באיזה פטור כדאי להשתמש עכשיו ואיזה כדאי לשמור.

בנכס שאינו דירת מגורים, כמו חנות, משרד, מחסן או מגרש, לא חלים פטורי דירת המגורים כלל, והמס מחושב על מלוא השבח הריאלי בניכוי ההוצאות המוכרות. גם שם יש מקום לתכנון: פריסת השבח על פני מספר שנות מס, קיזוז הפסדי הון וניצול נכון של מועד המכירה יכולים להקטין את החבות בצורה משמעותית.

ניכויים שמקטינים את השבח

גם כשאין פטור מלא, אפשר להקטין את השבח החייב באמצעות ניכוי הוצאות שהוצאו בקשר לנכס. אלה הניכויים המקובלים:

• מס רכישה ששולם ברכישת הנכס, ודמי תיווך ברכישה ובמכירה
• שכר טרחת עורך דין ברכישה ובמכירה
• הוצאות השבחה ושיפוץ שהגדילו את שווי הנכס, כנגד חשבוניות
• היטל השבחה ששולם לרשות המקומית
• ריבית ריאלית ששולמה על הלוואת המשכנתה שנלקחה לרכישת הנכס או להשבחתו

כדי לנכות הוצאה צריך אסמכתה. תיק מסודר של קבלות משנות השיפוץ שווה לעיתים עשרות אלפי שקלים בחיסכון במס, ולכן שווה לחפש אותן עוד לפני שמדווחים.

דיווח, שומה עצמית ואישור מסים לטאבו

המכירה מדווחת למשרדי מיסוי מקרקעין בתוך פרק זמן קצר מיום החתימה, ובמסגרת הדיווח מגישים שומה עצמית ובקשה לפטור או להקלה. רשות המסים בודקת את השומה, ולעיתים מוציאה שומה משלה שניתן להשיג עליה ואף לערור עליה בפני ועדת ערר.

רק לאחר הסדרת המס מתקבלים האישורים הנדרשים להעברת הזכויות בטאבו, ולכן איחור בדיווח או אי צירוף מסמכים מעכב את העסקה כולה ולעיתים גם גורר ריבית וקנסות. עבודה מסודרת מול הרשויות היא חלק בלתי נפרד מהליווי של עורך דין מקרקעין.

אם קיבלתם שומה שאינה תואמת את החישוב שלכם, אין צורך להשלים איתה. אפשר להגיש השגה מנומקת בצירוף אסמכתאות, ובהמשך גם ערר בפני ועדת ערר. בפועל, חלק ניכר מהמחלוקות נסגר בשלב ההשגה, בעיקר כשמצורפות ראיות מסודרות להוצאות ולשימוש שנעשה בנכס.

למה לבחור במשרד אילן פורת ושות'

משרד עורכי דין אילן פורת ושות' בחדרה מלווה מוכרים ורוכשים מאז 1975, כולל תכנון מס מלא לפני החתימה, הגשת השומה העצמית והטיפול בהשגות מול רשות המסים. במשרד פועל גם נוטריון. אנחנו עובדים עם לקוחות בכל הארץ, והשיחה הראשונה היא ייעוץ ראשוני ללא התחייבות. אנחנו מאמינים שמוכר צריך לדעת כמה ייכנס לו לכיס עוד לפני שהוא מסכם מחיר.