מה מאפיין את שוק הנדל"ן ברמת גן
רמת גן בנויה משכבות: שכונות ותיקות כמו תל בנימין, רמת יצחק, קריית קריניצי ומרום נווה, שבהן בנייני מגורים בני שלוש וארבע קומות מהשנים שאחרי קום המדינה, ולצידן מגדלי מגורים ומשרדים חדשים באזור בורסת היהלומים ולאורך צירי התנועה הראשיים. רמת המחירים בעיר מהגבוהות בארץ, והביקוש נשען על הקרבה לתל אביב, על מרכזי התעסוקה בעיר ועל אוניברסיטת בר אילן. זהו הרקע שבתוכו פועל עורך דין מקרקעין ברמת גן.
התוצאה המשפטית של התמהיל הזה היא ששתי עסקאות באותה שכונה יכולות להיראות אחרת לגמרי. דירה במגדל חדש מגיעה עם רישום מסודר, תקנון מוסכם וחניה מוגדרת, ואילו דירה בבניין משנות החמישים עשויה להגיע עם רכוש משותף שלא חולק כהלכה, מרפסת שנסגרה ללא היתר, ולעיתים גם עם הסכם התחדשות עירונית שכבר חתום על ידי חלק מהשכנים. בדיקת המצב הזה היא העבודה המרכזית של עורך דין מקרקעין ברמת גן.
התחדשות עירונית ברמת גן: מה בעל דירה בודק לפני שהוא חותם
רמת גן היא מהערים הפעילות בישראל בהתחדשות עירונית, בין אם בחיזוק ובתוספת קומות ובין אם בהריסה ובנייה מחדש. יזמים פונים לבעלי דירות בשלב מוקדם מאוד, לפעמים לפני שיש תוכנית מאושרת, ומבקשים חתימה על מסמך התארגנות או על הסכם עקרונות. לפני שחותמים, אלה הסעיפים שמשנים את התוצאה:
- התמורה: שטח הדירה החדשה, מספר החדרים, הכיוון בבניין וההצמדות, ובראשן חניה ומחסן.
- הבטוחות: ערבות ביצוע, ערבות שכירות, ביטוח וערבות בדק, שיבטיחו אתכם אם היזם ייקלע לקשיים.
- לוח זמנים: מועד תחילת ביצוע, מועד מסירה ופיצוי מוסכם על איחור.
- תנאים מתלים: מה קורה אם לא מושג הרוב הדרוש או אם התוכנית לא מאושרת, ותוך כמה זמן פוקע ההסכם.
- מיסוי ועלויות: מי נושא בשכר טרחת עורכי הדין, ביועצים ובמיסים הנלווים.
- דמי שכירות בתקופת הבנייה: הסכום, המנגנון לעדכונו ומועדי התשלום.
בעלי הדירות זכאים לבחור עורך דין שמייצג אותם ולא את היזם, גם כאשר היזם הוא זה שנושא בשכר הטרחה. הסבר מלא על ההליך, על הרוב הדרוש ועל זכויות המיעוט מופיע בעמוד עורך דין פינוי בינוי.
טיפ מעשי לבעלי דירות ברמת גן
לפני שאתם חותמים על כל מסמך שיזם מביא, בקשו לראות את נסח הרישום של הבניין ואת מה שכבר נחתם על ידי שכנים אחרים. במקרים לא מעטים מתברר שהבניין כבר קשור בהסכם קודם עם יזם אחר, או שההצמדות שהובטחו לכם רשומות בפועל על שם דירה אחרת. עדיף לגלות זאת עכשיו ולא בשלב שבו כבר מתכננים את הדירה החדשה.
חניה, מחסן והצמדות: מה שרשום בנסח הוא מה שקובע
ברמת גן, חניה היא נכס בפני עצמו. בבניינים ותיקים רבים החניות לא הוצמדו לדירות מעולם, והשימוש בהן התגבש לאורך שנים לפי הסכמות בין השכנים. כשמוכרים דירה, ההסכמה הזאת אינה מחייבת את הרוכש הבא, ולכן חשוב לבדוק בנסח הרישום ובתקנון הבית המשותף אם החניה, המחסן, הגג או החצר צמודים לדירה או שהם רכוש משותף.
אותו עיקרון חל על הרחבות בנייה: מרפסת שנסגרה, יחידה שפוצלה או תוספת שנבנתה בחצר. אם ההרחבה נעשתה ללא היתר או ללא הסכמת יתר בעלי הדירות, היא עלולה להפוך לעילה לתביעה של שכן ולסלע מחלוקת מול הרשות. במחלוקות מהסוג הזה, שמוסברות בהרחבה בעמוד עורך דין סכסוכי שכנים, הפתרון המשפטי מתחיל כמעט תמיד בבדיקת המסמכים ולא בהגשת תביעה.
פירוק שיתוף במקרקעין ברמת גן
מצב שחוזר ומגיע אלינו מרמת גן: אחים שירשו יחד דירה, בני זוג שנפרדו או שותפים שרכשו נכס במשותף, וכעת אחד מהם רוצה לממש את חלקו והאחר לא. החוק אינו מחייב אף אדם להישאר שותף בנכס, וכל שותף רשאי לדרוש את פירוק השיתוף. בדירת מגורים אחת, שאינה ניתנת לחלוקה פיזית, הפירוק נעשה בדרך כלל במכירה ובחלוקת התמורה, לעיתים בהתמחרות פנימית בין השותפים ולעיתים בשוק החופשי.
רוב התיקים האלה נסגרים בהסכם ולא בפסק דין, וזה גם הפתרון הזול והמהיר יותר. כשפונים אלינו בתיק כזה, עורך דין מקרקעין ברמת גן מתחיל במיפוי הזכויות ובבדיקה אם התמחרות פנימית בין השותפים עדיפה על מכירה בשוק החופשי. את מסלולי הפירוק, ההליך בבית המשפט והשלכות המס פירטנו בעמוד פירוק שיתוף במקרקעין.
מכירת דירה ברמת גן כשיש משכנתא ומס שבח
כשהדירה משועבדת לבנק, המכירה מחייבת תיאום בין שלושה לוחות זמנים: תשלומי הרוכש, סילוק המשכנתא של המוכר ומחיקת השעבוד מהרישום. חלק מהתמורה מועבר ישירות לחשבון הבנק לפי מכתב כוונות, והיתרה למוכר. את הרצף המלא, כולל בטוחות לרוכש עד למחיקת המשכנתא, הסברנו בעמוד מכירת דירה עם משכנתא.
לצד זה יש לבדוק את החבות במס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין, את הזכאות לפטור ואת הדיווח שיש להגיש לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום החתימה. ברמת גן, שבה ערכי הדירות עלו מאוד בעשורים האחרונים, ההפרש בין תכנון מס נכון לבין דיווח אוטומטי יכול להיות משמעותי, ולכן כדאי לבחון את הנושא לפני שמסכמים על מחיר ועל מועדים.
טאבו תל אביב, המפקח על רישום המקרקעין ובתי המשפט
רמת גן משתייכת למחוז תל אביב, ולכן רישום הזכויות והעברת הבעלות נעשים בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב, והדיווחים במיסוי מקרקעין מוגשים למשרד שאזורו כולל את העיר. מחלוקות פנימיות בבית משותף, כמו חלוקת הוצאות תחזוקה, שימוש בגג או התנגדות להרחבה של שכן, מתבררות בדרך כלל בפני המפקח על רישום המקרקעין ולא בבית המשפט.
תביעות אזרחיות בענייני מקרקעין מוגשות לפי אזור השיפוט של הנכס, ובמקרה של רמת גן לבית משפט השלום ברמת גן, ואילו תביעות בשווי גבוה, פירוק שיתוף במקרים מסוימים וערעורים מתנהלים בבית המשפט המחוזי בתל אביב. הבחירה בערכאה משפיעה על האגרה ועל משך ההליך, ולכן היא נבחנת עוד לפני הגשת התביעה.
עורך דין מקרקעין ברמת גן: איך מתנהלת עסקה כשהמשרד בחדרה
המשרד שלנו נמצא בהרצל 23 ב' בחדרה, ואנחנו מייצגים לקוחות בכל הארץ, רמת גן וגוש דן בכלל זה. עבודה שוטפת כעורך דין מקרקעין ברמת גן אינה מחייבת משרד ברחוב הסמוך לנכס, אלא היכרות עם סוג הנכסים ועם הגורמים שמולם מתנהלת העסקה. עסקת מקרקעין מנוהלת היום ברובה מרחוק: שיחת ייעוץ ראשונה בטלפון או בוידאו, קבלת נסחים ומסמכים בדואר אלקטרוני, העברת טיוטות והערות בכתב, ועדכון שוטף בוואטסאפ. מפגש פיזי נדרש בעיקר בשלב החתימה, ובחלק לא מבוטל מהתיקים די בפגישה אחת. במשרד עצמו את האימות הנוטריוני מבצע עו"ד ונוטריון אילן פורת. כל תחומי הטיפול שלנו מרוכזים בעמוד עורך דין מקרקעין, ועל המשרד עצמו אפשר לקרוא אצל משרד עורכי דין אילן פורת ושות' בחדרה.
למה לבחור במשרד אילן פורת ושות'
המשרד פועל משנת 1975, ומאז הוא מלווה עסקאות מקרקעין של לקוחות פרטיים ושל חברות. בראש המשרד עומד עו"ד ונוטריון אילן פורת, כך שאישורים נוטריוניים וייפויי כוח נעשים בבית ולא מול גורם חיצוני, ועו"ד טל פורת מלווה חלק ניכר מעסקאות הנדל"ן. אתם מדברים ישירות עם עורך הדין שמטפל בתיק, מקבלים תשובות בזמן אמת, ושיחת הייעוץ הראשונה ניתנת ללא התחייבות.
יש לכם עסקה, הסכם מול יזם או סכסוך על נכס ברמת גן? חייגו 04-6344150 או שלחו הודעת וואטסאפ למספר 054-572-3256, ונאמר לכם בשיחה קצרה מה חשוב לבדוק ומה השלב הבא.
שאלות נפוצות
איך בוחרים עורך דין מקרקעין ברמת גן ועל מה כדאי להסתכל בהמלצות?
כדאי לבדוק שלושה דברים: ניסיון ממשי בעסקאות מהסוג שלכם ולא במקרקעין באופן כללי, זמינות אישית של עורך הדין שאיתו דיברתם, ושקיפות בשכר הטרחה ובמה שהוא כולל. בהמלצות שווה לחפש התייחסות לתקשורת ולעמידה בלוחות זמנים, ולא רק לתוצאה. בשיחת היכרות קצרה אפשר להבין די מהר אם עורך הדין מכיר את סוג הנכס ואת הסוגיות שעולות בו.
כמה זמן נמשך הליך של פירוק שיתוף בדירה ברמת גן?
כאשר השותפים מגיעים להסכם, אפשר לסיים את העניין תוך חודשים ספורים, כולל מכירה ורישום. כאשר ההליך מתנהל בבית המשפט, הוא נמשך בדרך כלל זמן ארוך יותר, לעיתים למעלה משנה, בהתאם לעומס בערכאה, למינוי כונס נכסים ולשאלות של שימוש ודמי שימוש ראויים. לכן אנחנו ממצים תמיד קודם את מסלול ההסכמה.
מי משלם את שכר טרחת עורך הדין בעסקת דירה ברמת גן?
בעסקת יד שנייה כל צד נושא בשכר טרחת עורך הדין שלו, וברוב העסקאות כל צד מיוצג בנפרד. ייצוג של שני הצדדים על ידי אותו עורך דין אפשרי רק בתנאים מסוימים ובהסכמה מדעת, ואנחנו לא ממליצים עליו כשקיימים פערי אינטרסים. ברכישה מקבלן משלם הרוכש גם השתתפות בהוצאות המשפטיות של הקבלן, בסכום המוגבל בתקנות, אך עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הרוכש, ולכן מומלץ שיהיה לכם עורך דין משלכם.
היזם מציע לשלם על עורך דין בפרויקט התחדשות עירונית, זה תקין?
כן, זה נוהג מקובל שהיזם נושא בשכר הטרחה של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, אך הבחירה בעורך הדין צריכה להיות של בעלי הדירות בלבד, והוא חב חובת נאמנות אליהם. אם אותו עורך דין מייצג גם את היזם, יש כאן ניגוד עניינים. בדקו במפורש את מי מייצג עורך הדין שהוצג לכם לפני שאתם חותמים.
ירשנו דירה ברמת גן, מה עושים קודם: צו ירושה או מכירה?
קודם כל מסדירים את הרישום. לא ניתן להעביר בעלות בדירה של נפטר בלי צו ירושה או צו קיום צוואה, ולכן זהו הצעד הראשון. במקביל אפשר להתחיל בבדיקות ובמשא ומתן, אך את חוזה המכר יש להתאים לכך שהמוכרים הם היורשים, ולבחון את השלכות מס השבח על כל אחד מהם.
