עורך דין סכסוכי שכנים

מתי פונים לעורך דין סכסוכי שכנים

רוב המחלוקות בין שכנים נפתרות בשיחה בחדר המדרגות או באסיפת דיירים. הבעיה מתחילה כשצד אחד ממשיך בשלו: מזגן שמטפטף על המרפסת שלכם, השתלטות על שטח מהרכוש המשותף, סגירת מרפסת בלי היתר, או רעש חוזר בשעות המנוחה. ברגע שההתנהלות פוגעת בזכות קניינית או יוצרת מטרד קבוע, מדובר כבר בעילה משפטית ולא רק ביחסי שכנות עכורים.

עורך דין סכסוכי שכנים נכנס לתמונה בשני שלבים. קודם כל במכתב מסודר שמציג את העובדות, את הבסיס המשפטי ואת הדרישה, ורק אחר כך, אם אין מענה, בהגשת תביעה לגורם המוסמך. לא מעט תיקים נסגרים כבר בשלב המכתב, כי הוא מבהיר לצד השני שהעניין רציני ושיש לו חשיפה כספית אמיתית.

המפקח על רישום המקרקעין או בית משפט השלום

חוק המקרקעין מקנה למפקח על רישום המקרקעין סמכות ייחודית לדון בסוגים מסוימים של סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף, ולצורך הדיון יש לו את הסמכויות של שופט בית משפט שלום בתביעה אזרחית. ההליך אצל המפקח בדרך כלל קצר וזול יותר מהליך רגיל, ולכן הבדיקה הראשונה שאנחנו עושים בכל תיק היא לאן הוא בכלל שייך.

• מחלוקות על זכויות וחובות לפי תקנון הבית המשותף, בין אם התקנון המצוי ובין אם תקנון מוסכם שנרשם
• הסגת גבול של בעל דירה כלפי דירה אחרת או כלפי הרכוש המשותף
• מחלוקות על השתתפות בהוצאות האחזקה והניהול של הבניין, כולל חובות לוועד הבית
• מחלוקות סביב הרחבת דירה או שינוי ברכוש המשותף
• מחלוקות סביב חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, למשל בפרויקטים של תמא 38 ופינוי בינוי
• התאמת הרכוש המשותף לשימוש אנשים עם מוגבלות, ותביעות בעניין בית משותף שנהרס

מה שלא נכנס לרשימה הזאת מוגש לבית משפט השלום: סכסוך בין בעלי שני בתים פרטיים, תביעת נזיקין על נזק שנגרם לרכוש, או תביעה לסילוק יד. טעות בבחירת הערכאה עולה זמן וכסף, וזו אחת הסיבות המרכזיות לכך שכדאי להיוועץ עם עורך דין מקרקעין לפני שמגישים משהו.

סכסוכי שכנים בבתים משותפים: רעש, רכוש משותף וחניה

בבית משותף כל דייר מחזיק בדירה שלו ובחלק יחסי ברכוש המשותף, ומכאן נולדות רוב המחלוקות. שכן שהופך חדר מדרגות למחסן, דייר שמשכיר את הדירה לשוכרים מתחלפים שמרעישים בלילות, ועד בית שגובה תשלומים בלי אסיפה מסודרת, או שיפוץ שמבוצע ברכוש המשותף בלי הרוב הדרוש. בכל אחד מהמקרים האלה יש מסלול משפטי ברור, והוא כמעט תמיד מתחיל בתקנון הבית המשותף ובפרוטוקולים של אסיפות הדיירים.

סכסוכי חניה הם קטגוריה בפני עצמה, במיוחד בבניינים ותיקים שבהם מספר החניות קטן ממספר הדירות. השאלה המשפטית היא בדרך כלל האם החניה הוצמדה לדירה מסוימת בצו רישום הבית המשותף, או שמדובר בשטח משותף שהתקבע בהסכמה שבשתיקה. הבדיקה נעשית מול נסח הטאבו והתשריט, לא מול הזיכרון של הדיירים.

סכסוכי שכנים בבתים פרטיים: גדרות, גבולות ומטרדים

בבתים פרטיים ובבתים דו משפחתיים המחלוקות נסובות בעיקר סביב קו הגבול: גדר שהוקמה חצי מטר פנימה, עץ ששורשיו מרימים את החניה, צמחייה שנופלת לחצר השכן, מרזב שמנקז מים לכיוון אחד, או תוספת בנייה שחוסמת אוויר ואור. כאן אין סמכות למפקח, והתביעה מוגשת לבית משפט השלום, לרוב בעילות של מטרד ליחיד, הסגת גבול או פגיעה בזכות מכוח דיני התכנון והבנייה.

בסכסוכי גבולות המדידה קובעת. לפני שמגישים תביעה כדאי להזמין מודד מוסמך שיסמן את הגבול הרשום מול המצב בשטח, כי פער של סנטימטרים משנה לגמרי את התוצאה. אם התברר שהבנייה של השכן חורגת מההיתר, אפשר לפעול במקביל גם מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

הרחבת דירה ובנייה: איך מונעים סכסוך מראש

הרחבת דירה בבית משותף, סגירת מרפסת, בניית ממד או הוספת קומה דורשות הסכמות של בעלי הדירות בשיעורים שקבועים בחוק, לצד היתר בנייה. הרבה סכסוכים היו נמנעים אילו ההסכמות היו נחתמות בכתב ונרשמות, במקום להסתמך על אישור בעל פה של שכן שמכר את הדירה שנתיים אחר כך. אם אתם מתכננים הרחבה, זה השלב הזול ביותר לערב עורך דין.

כשההרחבה כבר בוצעה והתגלו בעיות בביצוע, הסוגיה עוברת לעולם אחר: אחריות הקבלן והמפקח על העבודות. במקרים כאלה אנחנו בוחנים גם עילות של ליקויי בנייה ולא רק את יחסי השכנות.

איך מתנהל ההליך אצלנו, שלב אחר שלב

1. פגישת היכרות ובדיקת מסמכים: נסח טאבו, צו רישום הבית המשותף, התקנון, תשריט ופרוטוקולים
2. חוות דעת ראשונית: מה הזכויות שלכם, לאיזו ערכאה שייך התיק, מה הסיכויים ומה העלות הצפויה
3. מכתב התראה מנומק לשכן או לוועד הבית, עם דרישה מדויקת ולוח זמנים לתיקון
4. ניסיון להסדר בהסכמה או בגישור, כולל ניסוח הסכם שכנים שניתן לאכוף אותו
5. הגשת תביעה למפקח או לבית משפט השלום, ובמקרים דחופים גם בקשה לצו מניעה זמני
6. פסק דין ואכיפתו, לרבות הליכי הוצאה לפועל אם הצד השני לא מקיים את שנפסק

שכר טרחה ולוחות זמנים

שכר הטרחה בסכסוכי שכנים נגזר ממורכבות התיק ומהשלב שאליו הוא מגיע. טיפול שמסתיים במכתב ובהסדר עולה בדרך כלל הרבה פחות מניהול תביעה מלאה עם חוות דעת מומחה ועדים, ולכן אנחנו נוהגים לתמחר בשלבים ולומר לכם מראש מה כלול. השיחה הראשונה במשרדנו היא ייעוץ ראשוני ללא התחייבות, וגם אם נגיע למסקנה שלא כדאי לכם להיכנס להליך, נאמר לכם את זה בכנות.

לגבי זמנים: מכתב התראה נשלח תוך ימים ספורים, ובמכתב עצמו אנחנו קוצבים לצד השני מועד להשיב ולתקן. תביעה אצל המפקח נמשכת לרוב מספר חודשים ולעיתים יותר, בהתאם לעומס ולמספר הדיונים. הליך בבית משפט השלום ארוך יותר. זו בדיוק הסיבה שכדאי למצות את מסלול ההסדר לפני שמגישים.

למה לבחור במשרד אילן פורת ושות'

משרד עורכי דין אילן פורת ושות' בחדרה פועל משנת 1975 ומתמחה בדיני מקרקעין, כולל סכסוכי שכנים בבתים משותפים ובבתים פרטיים. במשרד פועל גם נוטריון, כך שאישורים ותצהירים נעשים במקום אחד ובלי לגרור אתכם בין משרדים. אנחנו מייצגים לקוחות מכל הארץ, מנהלים את התיק בשקיפות מלאה מול הלקוח, ופועלים לסיים את הסכסוך מהר ככל האפשר ובעלות סבירה.