עורך דין מקרקעין בקריות

שוק הנדל"ן בקריות: מה מייחד את העסקאות באזור

הקריות אינן עיר אחת אלא אשכול של רשויות סמוכות: קריית ביאליק, קריית מוצקין, קריית ים וקריית אתא, לצד קריית חיים וקריית שמואל שהן שכונות של חיפה. חלק ניכר ממלאי הדיור באזור נבנה בין שנות החמישים לשנות השבעים, והוא מורכב מבנייני שיכון בני שלוש עד ארבע קומות, לרוב ללא מעלית, עם דירות של שלושה עד ארבעה חדרים. לצידם קמו בשנים האחרונות פרויקטים חדשים, רובם במסגרת התחדשות עירונית ובשולי הערים. עורך דין מקרקעין בקריות נדרש להכיר את ההבדל בין סוגי הנכסים האלה עוד לפני שהוא ניגש לחוזה.

רמת המחירים באזור נמוכה מזו שבגוש דן, ולכן מגיעים לכאן זוגות צעירים, משפחות שעוברות מחיפה ומשקיעים שמחפשים תשואה. דווקא בגלל גיל הבניינים, עסקה בקריות דורשת בדיקה משפטית אחרת מזו של דירה חדשה: מצב הרישום, ההצמדות לדירה, תוספות בנייה שנעשו לאורך השנים, והאם כבר חלה על הבניין תוכנית התחדשות עירונית. אלה בדיוק הנקודות שקובעות אם העסקה תתקדם בזמן או תיתקע.

רישום הזכויות: טאבו חיפה, רשות מקרקעי ישראל וחברה משכנת

הקריות נמצאות במחוז חיפה, ולכן הזכויות בנכסים באזור נרשמות בלשכת רישום המקרקעין בחיפה. בפועל, לא כל דירה בקריות רשומה בטאבו על שם הבעלים, ולפני החתימה חשוב לברר מה בדיוק מצב הרישום:

• רישום מלא בטאבו: נסח רישום על שם המוכר, ובו תיאור הדירה, ההצמדות, המשכנתאות והעיקולים.
• זכויות חכירה מרשות מקרקעי ישראל: חלק מהשכונות הוותיקות בנויות על קרקע מדינה, והעברת הזכויות מחייבת פנייה לרשות ואישורים נלווים.
• רישום אצל חברה משכנת: בבניינים שהוקמו על ידי חברות שיכון ציבוריות, הזכויות מנוהלות לעיתים עד היום בספרי החברה ולא בלשכת הרישום.
• בית משותף שאינו רשום: מצב שבו החלוקה לדירות ולהצמדות לא הושלמה, והוא משפיע על מכירה, על קבלת משכנתא ועל קידום התחדשות עירונית.

בכל אחד מהמצבים האלה מקור המידע שונה ולוח הזמנים שונה. הרחבנו על כך בעמוד אישור זכויות ובדיקת עיקולים בנכס, והוא רלוונטי במיוחד לנכסים ותיקים באזור הקריות.

מה בודקים לפני חתימה על חוזה רכישה בקריות

1. נסח רישום או אישור זכויות עדכני, כולל עיקולים, משכנתאות והערות אזהרה.
2. תיק הבניין בוועדה המקומית: היתרי בנייה, מרפסות שנסגרו, יחידות שפוצלו וחריגות שלא הוסדרו.
3. מצב הרכוש המשותף: חניה, מחסן, גג וחצר, והשאלה אם הם באמת צמודים לדירה או שהם רכוש משותף.
4. חובות שרובצים על הנכס: ארנונה, ועד בית, היטלים ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
5. מצב המס של שני הצדדים: מס רכישה, מס שבח ומועדי הדיווח.
6. האם נחתם בבניין הסכם התחדשות עירונית או שקיים רוב דיירים שמקדם פרויקט.

הבדיקות האלה נעשות לפני ניסוח החוזה ולא אחריו, ותוצאותיהן משפיעות על לוח התשלומים ועל הבטוחות. את מבנה החוזה עצמו, סעיף אחר סעיף, פירטנו בעמוד חוזה רכישת דירה.

התחדשות עירונית בקריות: הריסה ובנייה מחדש ופינוי בינוי

הקריות נחשבות לאזור פעיל בצפון בכל הנוגע להתחדשות עירונית. הצפיפות הנמוכה יחסית, גודל המגרשים וגיל הבניינים הופכים פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש לכדאיים יותר מחיזוק בלבד, ובקריית ביאליק, בקריית ים ובקריית מוצקין מקודמים מתחמים שלמים.

לבעל דירה בבניין כזה יש שתי החלטות: אם להצטרף, ובאילו תנאים. ההסכם מול היזם קובע את שטח הדירה החדשה, את ההצמדות שיתקבלו, את הבטוחות, את לוח הזמנים ואת דמי השכירות בתקופת הבנייה. חתימה מוקדמת מדי, לפני שהתנאים גובשו, מקשה מאוד על שיפורם בהמשך, ולכן עורך דין מקרקעין בקריות שמלווה בעל דירה בוחן את ההסכם ואת הבטוחות בשלב שבו עוד אפשר לשנות אותם. את השלבים ואת סעיפי המפתח פירטנו בעמוד עורך דין פינוי בינוי.

מיסוי מקרקעין בעסקה בקריות

כל עסקה במקרקעין מחייבת דיווח לרשות המסים בתוך 30 ימים ממועד החתימה, ועסקאות באזור הקריות מדווחות למשרד מיסוי מקרקעין בחיפה. הרוכש משלם מס רכישה לפי מדרגות שנקבעות בחוק מיסוי מקרקעין, ובשיעור שונה כאשר מדובר בדירה יחידה, ואילו המוכר עשוי להתחייב במס שבח על עליית ערך הנכס.

שאלת הפטור ממס שבח היא לרוב הסכום הגדול ביותר שעל השולחן, במיוחד כשמדובר בדירה שהתקבלה בירושה או בנכס בבעלות משותפת של אחים. את התנאים ואת החלופות הסברנו בעמוד פטור ממס שבח. כדאי לבדוק את החשיפה למס לפני שמסכמים מחיר, לא אחרי.

היכן מתנהלים הליכים משפטיים של תושבי הקריות

סכסוכים בין בעלי דירות באותו בית משותף, למשל בענייני רכוש משותף, הרחבות בנייה או ניהול ועד הבית, נדונים בדרך כלל בפני המפקח על רישום המקרקעין בלשכה בחיפה. תביעות אזרחיות בענייני מקרקעין אינן נתונות לבחירה חופשית של הערכאה: הן מוגשות לבית משפט השלום שאזור שיפוטו כולל את מקום הנכס, ובקריית ביאליק, קריית מוצקין, קריית ים וקריית אתא זהו בית משפט השלום בקריות. תביעות בשווי גבוה וערעורים מתנהלים בבית המשפט המחוזי בחיפה. עורך דין מקרקעין בקריות אמור להכיר את ההבחנה הזאת עוד לפני הגשת התביעה, משום שהיא משפיעה על משך ההליך ועל האגרה.

עורך דין מקרקעין בקריות: איך עובדים איתנו

המשרד שלנו יושב בהרצל 23 ב' בחדרה, כשעה נסיעה מהקריות, ואנחנו מייצגים לקוחות מכל רחבי הארץ. בפועל, רוב הדרך בעסקת מקרקעין אינה מחייבת נוכחות פיזית: הפגישה הראשונה מתקיימת בטלפון או בשיחת וידאו, מסמכים עוברים במייל או בוואטסאפ, וטיוטות החוזה נשלחות אליכם להערות לפני כל שינוי. את המפגש הפיזי שומרים לשלב החתימה. מי שמעדיף לא לנסוע יכול לחתום על ייפוי כוח או על מסמך נוטריוני מול נוטריון קרוב לביתו, ואת האימות הנוטריוני במשרד מבצע עו"ד ונוטריון אילן פורת בעצמו. את מכלול השירותים בתחום תמצאו בעמוד עורך דין מקרקעין, ופרטים על המשרד אצל משרד עורכי דין אילן פורת ושות' בחדרה.

למה לבחור במשרד אילן פורת ושות'

המשרד פועל בחדרה משנת 1975, ומלווה מאז משפחות ועסקים בעסקאות מקרקעין, בסידור ירושות ובהליכים אזרחיים. אילן פורת הוא עורך דין ונוטריון, ולכן אימות חתימות וייפויי כוח נעשים אצלנו ולא מול גורם חיצוני. עו"ד טל פורת מלווה חלק גדול מעסקאות הנדל"ן, ואתם מדברים ישירות עם עורך הדין שמטפל בתיק ולא עם מוקד. שיחת הייעוץ הראשונה אינה מחייבת אתכם בדבר, גם אם בסופה תחליטו שלא להתקדם.