פטור ממס שבח
עפ"י חוק המסים על מקרקעי התש"כ (1963), או "חוק המסים על מקרקעים", כל מכירת "זכות במקרקע" (דירה, מגרש, מחסן, משרד, חנות, או נכס מסחרי אחר) מחייבת תשלום מס שבח. אך, ישנן מספר מקרים בהם מתמסדר פטור ממס שבח.
האם מוכר מקרקע מורשה לקבל פטור ממס שבח? התשובה לשאלה זו חיונית במסגרת פרטי מכירת מקרקע.
שים לב, המשפט בישראל בנושא זה מורכב ואינו חד-משמעי, ומכיל מספר רב של תנאים והגבלות. בנוסף, החוק משתנה ומתעדכן בצורה שוטפת, במיוחד מאז רפורמת 2014.
לכן, לפני מכירת דירה או כל נכס אחר, קיימת צורך לבצע עיון מעמיק של המצב המשפטי. כדאי לבצע זאת דרך עורך דין מומחה במקרקעין, עם דגש על תכנון מס מיטבי. מכיוון שברוב המקרים, יש השלכות משמעותיות מכלכליות על תקדים המכירה.
המחוקק החליט להעניק פטורים במקרים מסוימים של מכירת דירה. במקרים אלו, הדירה אינה מיועדת לשקעת עסקים להכנת רווחים, אלא רוב הפעמים היא נרכשה על ידי אנשים פרטיים באמצעות חסכונות שהם פרי עבודה של שנים ארוכות, או באמצעות הלוואה משכנתאית שמשולמת לאורך שנים.
מכאן הוליד הפטור הנפוץ, שמאפשר למגוון רחב של אנשים למכור דירת מגורים ולהיות פטורים ממס שבח עבור מכירת דירה אחת כל ארבע שנים (ללא תלות במספר הדירות שברשות המוכר). עם זאת, כפי שנדון להלן, הפטור זה בוטל מ-01.01.2014, כחלק מחוק ההסדרים לשנתיים 2013-4 (תיקון 76), המגביל באופן ניכר את הפטור ממס שבח במכירת דירות בישראל.
אם את/ה מניח/ה שקיבלתם פטור ממס שבח על מכירת דירתכם באופן אוטומטי, אתם טועים. לעתים, הנחה זו עשויה להוביל להפתעה כאבה של 'אסון מסי'.
הבנה מעמיקה של מס שבח: ההגדרות, החישובים והחריגים
מס שבח הוא מס שמשולם על הרווח הנוצר מהגברת שווי מקרקעיים (או זכויות במקרקעיים), מהרכישה ועד למכירה שלהם. במילים אחרות, השבח הוא ההבדל בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה של המקרקע (או הזכות במקרקע).
לדוגמה, אם קנית מקרקע במחיר של 100,000 ש"ח ואתה מוכר אותו ב-150,000 ש"ח, השבח שלך הוא 50,000 ש"ח. המס שתשלם ייחשב על סך השבח.
החוק מגדיר את "מכירה" כפעולה שמעבירה זכות במקרקע, או זכות לקבל זכות במקרקע, או זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקע. המילה "מכירה" מכילה גם פעולות באיגוד שהזכות שהוענקה בהם מאפשרת לבעל הזכות לתפוש מקרקעיים מסוימים של האיגוד, או לדרוש מהאיגוד להעביר לו מקרקעים מסוימים.
מס שבח הוא, בעצם, מס רווח הון, שמוטל על מוכר של זכות במקרקעין או באיגוד מקרקעין, שאינם מלאי עסקי עבורו (כלומר, אינם חלק מהנכסים שהוא משתמש בהם במסגרת עסקו). המס מחושב כאחוז מתוך הרווח שנוצר למוכר בעת מכירת המקרקע לעומת שוויו בעת הרכישה.
החוק מסביר את דרך חישוב מס השבח, את ההוצאות שניתן לנכות ממנו (כמו שכר לעורך דין, דמי תיווך, היטל השבחה ועוד), את ההגדרות והתנאים למכירה, ועוד.
במקרים מסוימים, יתכן שלא יחול חיוב למס שבח, לדוגמה, במכירת דירת מגורים, אך זה תלוי בתנאים שנקבעו בחוק.
פטור ממס שבח – התהליך
סדר הפעולות המומלץ
בחלק מן המקרים התשובה אינה כה פשוטה וברורה
לפעמים, במקרים מסוימים, התשובה לשאלה אם אנחנו זכאים לפטור ממס שבח אינה ברורה. במקרים אלו, כדאי לבצע בדיקה יסודית ומעמיקה, שלפעמים תוביל את המוכר לשקול מחדש את החלטתו. זו הזדמנות טובה לבחון את הסביבה המסחרית ולשקול אם זה הזמן הנכון למכור את הנכס, או אם אולי עדיף לחכות לתקופה טובה יותר.
בכל מקרה, התהליך דורש תשומת לב והקפדה, ומטרתו היא למקסם את הרווח של המוכר, בעת שמתקיים את החוק. כאמור, המרכז של התהליך הוא ההבנה שאנחנו זכאים לפטור ממס שבח, וההקפדה על הביצוע של כל הפעולות הנדרשות לכך.
תכנון מס חוקי
תכנון מס חוקי הוא חלק מכללי המשא ומתן של עסקת המכירה ומהווה כלי מרכזי בצורת התמחות במס שבח. מהלך זה מאפשר להגדיל את הרווחים של המוכרים, למינום התשלומים המסיים, ולחסך כסף.
ישנם שני שיטות בסיסיות לתכנון מס:
- תכנון מס פרואקטיבי: מדובר בתהליך שמתחיל לפני ביצוע העסקה. במהלך התהליך, מנתחים את האפשרויות ומגיעים להכרעה לגבי האופציה הכי יעילה מבחינה מסית.
- תכנון מס רטרואקטיבי: מתבצע לאחר ביצוע העסקה. בשיטה זו, ניתן להשתמש באמצעים שונים כדי להפחית את החוב מס שבח שנוצר.
תכנון מס חוקי דורש תכנון יסודי וכולל את שלבי הערכה מקיפה של הסטטוס המסי, האפשרויות החוקיות הקיימות, החשיבה על משא ומתן מול הרשות המסית והשקלת השלכות אפשריות. יש לבצע את תהליך התכנון המסי באופן מדויק ומקצועי, כדי להמנע מתכנוני מס לא חוקיים.
כחלק מתהליך תכנון המס, חשוב לשקול את האפשרויות שהחוק מאפשר. לדוגמה, עקרון התא המשפחתי, שכאמור מאפשר לבני זוג להתייחס לכמויות הנכסים שהם מחזיקים כאחד. דבר זה משפיע על האופן שבו יחושב המס שבח.
בנוסף, ניתן לשקול לעשות שימוש בהסכמים יחסי ממון, המאפשרים לבני זוג להפריד את הרכוש המשותף שלהם, ולשקול את השפעות של כך על המס שבח.
חשוב לדעת שתכנון מס חוקי דורש יומן ומעקב מדוקדקים, ועליכם להיות מעוררים לכל השינויים בחוקי המס ולהשלכותיהם. אם אתם בטוחים שאתם יכולים לעסוק בכך באופן עצמאי, מומלץ לפנות למומחה בתחום המס שיכול להציע לכם את הייעוץ והתמיכה הדרושים.
לסיכום, אם אתם מעוניינים למקסם את הרווחים שלכם ממכירת דירה,בשנים האחרונות עוררה גם השאלה לגבי ההבנה המשפטית של המונח 'תא משפחתי'. מקור השאלה הוא כנראה במרכז החוק שהקנה את המונח בהינתן מס שבח מכירת נדל"ן, ושני המקרים בהם מעניק החוק פטור ממס שבח – מכירת דירת מגורים יחידה ומכירת דירה שנייה תוך שנתיים מרכישתה. בשני המקרים מדובר בפטור המצוי בתוקף לתא משפחתי שלם.
אך מה מהווים 'תא משפחתי'? מתי אפשר לסבור שמדובר בתא משפחתי אחד, ומתי אפשר לטעון שמדובר במספר תאים משפחתיים מרובים? האם נישואין בלבד מגדירים את התא המשפחתי, או שאולי גם יחסים זוגיים שאינם נישואין מגדירים תא משפחתי?
המשמעות היא, שאם לדוגמה בן זוג אחד מכר דירה מגורים שברשותו, האם בן הזוג השני יכול למכור דירה מגורים שלו תוך שנתיים מרכישתה, ולהתנות בפטור ממס שבח? האם במקרה כזה אפשר לטעון שמדובר בשני תאים משפחתיים מרובים?
חשוב להבין, שמדובר בשאלות שהן מרכזיות בכל תכנון מס של מכירת נדל"ן, ושמענה השלם והמדויק להן יכול לקנות לבעלי הנכסים את החוסן בפני הטענות האפשריות של רשות המסים, ולהבטיח להם את המרב מההכנסה שהם זכאים לה לפי הדין.
באופן כללי, ניתן לטעון שהחוק מניח שבן זוג אחד לא יכול להיות בעל דירת מגורים יחידה, בעוד בן זוגו השני מוכר דירה תוך שנתיים מרכישתה ומתנה בפטור ממס שבח. אך אף על פי כן, ניתן להיות מקרים מיוחדים שבהם יהיה אפשרי לסבור שמדובר בשני תאים משפחתיים שונים.
בשורה התחתונה, אם אתם עומדים למכור נכס ואתם חוששים מהגביית מס שבח, או אם אתם בתוך תהליך מכירת נכס, ורשות המסים טוענת שאתם חייבים לשלם מס שבח, אנו ממליצים לכם להיוועץ עם משנה משפטי מומחה בתחום המס החוקי.
פעילות מסחרית או אישית? האם מדובר בהכנסה הונית או פירותית?
לפי הפסיקה והגישה של מנהלי המס, אם מישהו מבצע רכישה ומכירה מהירה של נכסי דיור, יתכן שיתחשב כפעילות מסחרית.
לדוגמה, אם אדם מוכר נכס בזמן קצר מאז הרכישה, ייתכן שהעסקה תחשב כמסחרית, ואז הרווחים יחייבו במס כהכנסה פירותית (ולא הונית), הדורשת תשלום של מס הכנסה; וזאת אף אם העסקה דווחה למנהל מיסוי מקרקעין, שכבר גבה מס שבח סופי. במקרה כזה, הפטור ממס שבח – יתבטל.
מהם המבחנים לזיהוי הכנסה 'פירותית' או 'הונית' בעסקאות מכר מקרקעין?
המונח "דירת מגורים מזכה" מוגדר
המונח "דירת מגורים מזכה" הוא מרכזי בעניין הזכאות לפטור ממס שבח. המונח מתאר חמישה חלקים עיקריים – כל אחד מהם הוא תנאי מצטבר. כל אחד מהם חייב להתקיים ביום המכירה.
פרק חמישי של החוק מתייחס לפטורים ממס שבח שנוגעים ל"דירת מגורים מזכה". לפי סעיף 49(א) של החוק, "דירת מגורים מזכה" היא דירה ששימשה בעיקר למגורים באחת משתי התקופות המצויינות בחוק: ארבע חמישיות מהתקופה שבה מחושב השבח או ארבע שנים שקדמו למכירתה.
הגדרה זו משתמשת במונח "בעלות", שכולל את החכירה, כפי שהוגדר בהגדרת "זכות במקרקעין". בנוסף, החוק מגדיר תא משפחתי שמכיל מוכר, בן זוגו (אלא אם הם חיים בנפרד), וילדיהם שלא נשאו וטרם הגיעו לגיל 18, כמוכר אחד.
המרכיבים של "דירת מגורים מזכה" כוללים דירה או חלק מדירה שבנייתה הושלמה והיא ראויה לשימוש למגורים, שנמצאת בבעלות או בחכירה (לפחות 25 שנים) של אדם פרטי (ולא של תאגיד), ששימשה למגורים באופן עיקרי, ואינה מהווה מלאי עסקי לצורכי מס הכנסה.
מונח זה משמעותי מאוד כאשר מדובר בזכאות לפטור ממס שבח, שכן דירה שאינה מתאימה להגדרה זו לא תהיה זכאית לפטור. לעתים קרובות עשויות להתפרצות מחלוקות בין הנישום למנהל מיסוי מקרקעין על הנושא.
לדוגמה, אם אדם מקנה דירה מקבלן, והדירה כמעט מוכנה לשימוש (למעט מטבח, חלונות וכמה פריטים נוספים), אך לא הושלמה לחלוטין, האם הוא זכאי לפטור ממס שבח בעת המכירה? מקרה נוסף יכול להיות דירה ששימשה במקום גם למגורים וגם למשרד או מחסן.
לכן, אם יש לכם ספק אם הדירה שלכם מתאימה להגדרה של "דירת מגורים מזכה", מומלץ לייעץ בזמן המתאים עם משרד עורכי דין בנושא מיסוי מקרקעין.
דירה שאיננה מוקדשת למגורים בלבד
החסינות ממס מתוקנת לדירות שמשמשות בראש ובראשונה למגורים, כפי שצוין מעין.
למרות זאת, מצד אחד – החוק מתיר שימושים נלווים בדירה (לדוגמא: הפקדת חדר לשימוש משרדי או עסקי), אך מצד שני – יש לוודא שהשימוש הנלווה משני לשימוש הראשי שהוא למגורים (וכדאי לשים לב, באופן כללי, שהשימוש הנלווה אינו עולה על 50% משטח הדירה, אחרת יתבטל החסינות).
מכירת חלק מזכויות בדירה
במהלך מכירת דירת מגורים, החוק מסיח ממס שבח רק את מכירת כל הזכויות שבבעלות המוכר.
עקב כך, החסינות המלאה לפי סעיף 49ב(2) בחוק (עליו נסביר בהמשך) מבוטלת אם רק חלק מהזכויות של המוכר בדירה נמכר (לדוגמה: מכירת 50% מזכויות הבעלות). ובמקרה כזה, יהיה אפשר להתייחס רק לחסינות חלקית לינארית (והמשך ההסבר יבוא בהמשך).
מכירת דירה שטרם נגמרה הבנייה שלה
דירה (או זכות חוזית / אובליגטורית לדירה), שטרם הושלמה בנייתה, אינה תחת הגדרת "דירת מגורים", ולכן אינה זכאית לחסינויות שהחוק מספק.
שימו לב, שדירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה, אפילו אם היזם או הקבלן התחייבו להשלים את הבנייה, לא תחשב כדירת מגורים למטרות חסינות ממס שבח (ובנוגע לנושא זה, נא הסתכל על ההגדרה של 'דירת מגורים' לעיל).
במקרה שבו מתבצעת מכירה של דירה שחלקה מצוי בשלבי הבנייה וחלקה משמש למגורים (דוגמה: דירה שמתבצעות בה עבודות הרחבה), אזי כל הדירה עשויה לחשב כדירה שבבנייה, ולחלופין, החסינות תינתן רק בהקשר לחלק מהתמורה שמיוחסת לחלק המוכן (הנחשב 'דירת מגורים'), אך לא לחלק שבבנייה, כפי שצוין (נחשב 'זכות אחרת במקרקעין').
על ידי תכנון מס מסודר ומקצועי, אפשר להתמודד מראש ולמנוע את הבעיה הזו, כאשר נשמר מס משמעותי.
אזרחים יקרים, ברוכים הבאים לעולם של פטור ממס שבח. אנו עתידים לפרט לכם כמה מנגנונים לקבלת פטור ממס שבח במקרה של מכירת נכס מגורים במדינתנו.
מה האופציה: חסינות ממס שבח?
מי מתאים להזכות בפטור ממס שבח במהלך מכירת נכס? איך למנוע תשלום מס שבח? איך לחסוך במס שבח? איך לא לשלם מס שבח על נכס נוסף?
כל התשובות לשאלות אלה (ועוד) – בהמשך.
- פטור ממס שבח נכס יחיד – סעיף 49ב(2) לחוק
- כאשר מדובר על תיקון 76, הוא שינה בין השאר את מסלול הפטור והחיוב של מס השבח במכירת נכס מגורים בישראל, לעניין עסקאות שנערכו החל מיום 01.01.2014 והלאה.
בקצה השרשרת של הרפורמות במס, הוחלטו ההוראות הבאות:
- סעיף 49ב(1) לחוק, שהתיר בעבר לקבל פטור מלא ממס שבח (בתלות בתנאים מסוימים שהיו בחוק) במכירת נכס מגורים אחת פעם ב-4 שנים – בוטל.
- הובהלו התנאים לגבי מכירת נכס יחיד בפטור ממס שבח (סעיף 49ב(2)).
- הוקבעה גבולה לפטור ממס שבח לנכסים מתוחזקים, עד לסך של 4,846,000 ש”ח (עודכני לשנת 2023). כל מה שמעבר לגבול הנ”ל יחויב במס שבח (לפי החלק היחסי מסה”כ שווי התמורה). הערה: ניתן לקבל לגביו פטור חלקי (מס מוטב), כלומר,
- לפי חישוב לינארי במס השבח, אם רלוונטי (וראה בהמשך).
- הוחלט שרק תושב ישראל זכאי לפטור ממס שבח במכירת נכס יחיד (באשר לתושב חוץ: הוא נדרש להביא לרשות ההדירה שנמכרת היא דירת המוכר היחידה בישראל (ובאזור יהודה ושומרון) במועד המכירה. מעין מתיחס להוכחה של דירת מגורים בחוק
- מס על המקרקעין, התייחסות מתבצעת רק לדירה שבנייתה הושלמה. כמו כן, שימו לב שכאשר מונים את הדירות הקיימות בעת המכירה, יחל 'חזקת התא המשפחתי', בה נחשבות גם הדירות של בן הזוג או של הילדים (עד גיל 18) של המוכר.
המוכר חייב להיות בעל הזכות בדירה למשך לפחות 18 חודשים מהיום שבו הפכה לדירת מגורים. שימו לב: במקרה של דירה שניה – ניתן לספור את הזמן ממועד הרכישה (חתימת החוזה); אם מדובר בדירה חדשה מהיוצר (מקבלן או מתכנן) – הספירה מתחילה מהיום שבו הדירה הפכה לדירת מגורים מזכה (עיין בהסבר מקדים).
המוכר לא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה, דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי הסעיף. שימו לב שאם המוכר ניהל כמה מכירות במשך שנים, הפטור הנלמד מהסעיף הזה חל רק פעם אחת בשנתיים.
הפטור לא חל על מכירת חלק מדירה, כמפורט בסעיף 49ג (3), ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת תשנ"ז (1 בינואר 1997), אם בשל החלק או הדירה האמורים הוחלה החזקה שבסעיף 49ג.
נוסף על כך, המוכר חייב להציג תוך יומיים לאחר סיום העסקה, דיווח מפורט לרשות המסים המכיל את כל המידע הרלוונטי לעסקה, כולל הסכום שהוזז,את מועד המכירה, את פרטי הקונה ואת הקשר המשפחתי שלו (אם קיים) עם המוכר, פרטים על הנכס שנמכר (כולל מיקום, שטח, שימוש קודם ותיאור הנכס) ואת מהלך העסקה והמשא ומתן שהובילו אליה.
מהלך הדיווח הוא חיוני במיוחד אם יתברר שהמכירה לא ענתה על כל התנאים לפטור, ולכן המכירה כן מייבאת את מיסוי הרווח ההון. שים לב שהמיסוי על רווח ההון מהמכירה יכול להגיע עד ל-25% מהרווח. כלומר, אם המכירה נעשתה בסכום של 1,000,000 ש"ח והמכרע המקורי היה 500,000 ש"ח, המיסוי יכול להגיע עד ל-125,000 ש"ח (25% מהרווח של 500,000 ש"ח).
לכן, על פי החוק, עבירה של אי דיווח או דיווח שגוי של מכירת דירה יכולה להוביל לקנסות ולתביעות משפטיות. בהנחה שכל התנאים לפטור מתמלאים, המכירה מתבצעת ללא מיסוי. אם אחד מהתנאים או יותר אינם מתמלאים, רווח המכירה מייבא מיסוי.
ואם למוכר יש דירה נוספת, הוא חייב לעמוד בתנאים מסוימים (כאשר לפחות אחד מהם מתמלא) שהם:
- הדירה הנוספת שבבעלות המוכר קנתה במשך 24 החודשים שקדמו למכירה של הדירה, שלגביה מחויב הפטור (הערה: לגבי דירה שהוחזקה 'בתיק' – ה-24 חודשים מתחילים להיספר מיום קבלת החזקה בדירה; וראו הסבר נפרד להלן – מדיניות המס בעניין זה).
- החלק של המוכר בדירה הנוספת לא מעלה על 1/3, ובמקרה של דירה שהתקבלה בירושה – חלקו של היורש אינו מעלה על 1/2 (ללא קשר למי המוריש וכמה דירות היו לו בעת פטירתו).
- הדירה הנוספת הושכרה בשכירות מוגנת למגורים לפני תאריך01.01.1997.
- הדירה הנוספת היא דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאים מסויימים, כלומר: (א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש; (ב) לפני פטירתו, המוריש היה בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
- ניתן להשתמש בפטור ממס השבח על מכירת דירה יחידה פעם אחת כל 18 חודשים, כל עוד מתקיימים כל התנאים שנקבעו בחוק.
כאשר מגיעים לבחינת האפשרות לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) של חוק מיסוי מקרקעין, יש לבחון את הנושא בשלושה שלבים:
- בשלב הראשון: האם הנכס שנמכר מתאים להגדרת "דירת מגורים".
- בשלב השני: האם דירת המגורים נכנסת להגדרת "דירת מגורים מזכה".
- ובשלב השלישי: האם מתקיימת הסיבה לפטור עם כל תנאיה ודרישותיה.
- אם למוכר יש שתי דירות, ניתן להעביר את אחת מהן באופן לא מתמורת (למשל, לילדים). הדירה השנייה שנותרה בבעלותו תהיה 'דירה יחידה מזכה' שיכולה להמכר בפטור מלא ממס שבח.
חשוב לציין: ההעברה של הדירה צריכה להיעשות באופן חוקי ולא מתוך מניעים לא חוקיים במקרה של עסקת מתנה, היא חייבת להיות אמיתית, ולא מלאכותית. אם אתם רוצים לדעת מה מותר ומה אסור בהיבט זה, אנו זמינים לעזור.
שים לב שכל המידע שניתן בתגובה זו הוא מידע כללי ולא מהווה ייעוץ משפטי. אני ממליץ לך להתייעץ עם יועץ משפטי מקצועי לפני ביצוע כל פעולה.
תקרת הפטור ממס שבח ומס שבח דירות מפוארות - סעיף 49א(א1) של חוק המס
בעקבות תיקון 76 לחוק המס על המקרקע, הוסיף סעיף 49א(א1) לחוק בפרק החמישי 1, הקבע תקרה לפטור ממס במכירת דירת יוקרה.
מתוך הנתונים לשנת 2023, נגלה כי תקרת הפטור ממס שבח מגיעה לסכום של 4,846,000 ש"ח (הסכום מתעדכן כל שנה).
לפי הסעיף 49א(א1) של החוק, במכירה של דירת מגורים שמחירה מעל התקרה המצויינת, נאמר: "ייחשבו דמי המכירה החריגים מסך התקרה כדמי מכר של זכות נוספת בדירת המגורים המזכה החייבת במס", בהתאם לחלק היחסי.
משמע, הסכום שמתחת לתקרה המקובעת יתווסף למיסוי בתור 'דירת מגורים מזכה' (לפי סעיף 49ב(2) של החוק, ובהתאם להוראות נוספות), כלומר – הוא יהיה זכאי לפטור ממס על מכירת 'דירה יחידה'; בעוד שהחלק שמעל לתקרה (ההפרש) יהפוך לזכאות המוכר לחשבון מס שבח לינארי, על פי החלק היחסי שמעל התקרה (לפי סעיף 48א(ב2) של החוק). דבר זה מתייחס גם לפטור ממס על מכירת דירה שנקבלה על ידי ירושה (פטור זה נובע מסעיף 49ב(5) של החוק – ראה להלן בהמשך).
מס שבח ירושה | פטור מתשלום מס שבח עבור דירה המועברת בירושה – סעיף 49ב(5) של החוק
בהתאם לסעיף 4 של חוק המיסוי הקרקעי, הגברת נכסים באמצעות ירושה לא מתפרשת כמכירה, או במילים אחרות, היא לא גורמת להתרחשות של אירוע שגורם לחיוב מס.
“ירושה איננה שוויה למכירה
הגברת נכסים דרך ירושה איננה נחשבת למכירה או לפעולה משפטית נוספת במסגרת חוק זה.”
בנוסף, מס עיזבון בוטל עוד ב-1981.
לכן, אין שום חיוב למס על העברת דירה בדרך של ירושה (בין אם היא מתבצעת בהתאם לחוק או לצו צוואה), מהמוריש אל היורשים.
לעברה זו מתווסף פטור נוסף, עצמאי ומיוחד, ממס שבח בעת מכירת דירה שהועברה באמצעות ירושה.
סעיף 49ב(5) של החוק מגדיר את התנאים לקבלת הפטור ממס שבח על דירה שהועברה בירושה בעת מכירתה, כך:
- “5) המכירה היא של דירת מגורים שהמוכר קיבל בירושה, ובתנאי שכל התנאים הבאים מתקיימים:
- (א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
- (ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד;
- (ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח בשל המכירה.”
לתשומת לב, הפטור הזה אינו תלוי במספר הדירות שיש ליורש, או במספר הפטורים שהוא נהנה מהם בעבר, במצב שבו הוא מוכר דירה שהועברה לו בירושה.
לכן, פטור ממס שבח על דירה שהועברה בירושה יינתן בתנאי ששלושה תנאים (מצטברים) מתקיימים:
- המוכר הוא בן זוגו, או צאצא, של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
- לפני מועד פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
- אילו היה המוריש בחיים והיה מוכר את דירת המגורים – הוא היה פטור ממס שבח בגין המכירה.
- לתשומת לב, הורה שירש דירה מילדו לא יוכל ליהנות מהפטור הזה.
אזהרה נוספת: הפטור לפי סעיף 49ב(5) של החוק אינו חל לגבי מוכר שהוא תושב חוץ (לפי החלטה של המחלקה המשפטית של החטיבה המקצועית במיסוי מקרקעין משנת 2022).
ברוב המקרים, 'נקודת התירס' לקבלת פטור ממס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה הוא התנאי שהמוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד לפני פטירתו.
זו עמדת רשות המסים כפי שנקבעה בהנחיות המיסוי של מקרקעין משנת 2014.
לגבי הסעיף השלישי, המוכר אילו היה חי, היה זכאי להטבת מס על השבח, לפי סעיף 49ב(2). הסעיף מפרט כי פטור ממס השבח הגיע לאדם שבעל זכויות בדירת מגורים במשך 18 חודשים לפחות לפני המכירה. יש לציין שגם במקרה של דירת ירושה, רשות המסים מחשיבה את תקופת ההחזקה של המוריש, כלומר, המוכר יורש לא מחויב להמתין 18 חודשים ממועד קבלת הדירה בירושה, לפני שיוכרה הדירה.
עוד עלינו להוסיף שישנה תקרת פטור של 4,846,000 ש"ח לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה (לפי סעיף 49ב(2)), והתקרה זו חלה גם לגבי פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה (לפי סעיף 49ב(5)).
נתינת טיפים:
- אם יש לאדם מבוגר שתי דירות מגורים, הוא יכול לתכנן את מס השבח שלו כך: בחייו, הוא יכול לתת את אחת הדירות לילדיו כמתנה. כאשר ימות, יהיה לו רק דירה אחת, אותה הוא יוריש לאחר מותו. בכך, בעת מכירת דירת הירושה על ידי יורשיו, הם יקבלו פטור ממס שבח.
- בנוסף, החוק מאפשר ליורשים לבצע שינויים בירושה על ידי עריכת הסכם חלוקת עיזבון, כלומר, החלוקה המחודשת לא תחשב לאירוע מס (בהתאם להגבלות מסוימות המופרטות בחוק), דבר שיכול להוביל לחסכון משמעותי במס שבח בעת מכירה עתידית על ידי היורשים.
- בזכות ייעוץ מקצועי ומדובר על נכסים שהתקבלו בירושה (למשל: הסתלקות מירושה, או חתימת הסכם חלוקת עיזבון ('הסכם יורשים'), או באמצעות מנגנון רכישת זכויות בין יורשים על פי דין הקדמה לחוק המקרקעין, או פתרון אחר של הנושא במיסוי מקרקעין), ברוב המקרים, אפשר לערוך תכנון מס חוקי ולחסוך סכומים משמעותיים בתשלום מס שבח.
תהליך שינוי מגורים: מכירת שני דירות למען רכישת חדשה (חילוף דירות) – סעיף 49ה לחוק
מאמר הבא מתאר את תהליך החלפת שני הנכסים לנכס אחד על פי סעיף 49ה של חוק מס הקרקע. סעיף זה, שנכתב במסגרת הרפורמה של תיקון 76 לחוק, מתייחס למקרים בהם מכר הבעלים שני נכסים במטרה לרכוש נכס אחר, שערכו הוא לפחות 3/4 מהשווי המשולב של שני הנכסים שהוכרו.
דוגמא למקרה כזה היא במקרה של אדם שיש לו שני נכסים קטנים (במחיר נמוך) והוא מעוניין להחליפם עם נכס גדול (במחיר גבוה) שיקנה עם רוב התמורה שהוא יקבל ממכירת שני הנכסים (לדוגמה, זוג שנשאו וכל אחד מהם הביא לנישואין נכס והם רוצים להחליפו עם נכס משפחתי אחד, או משפחה שיש לה שני נכסים, וכדומה).
התנאים המצוינים בחוק לקבלת פטור זה הם:
- הפטור מיועד במיוחד לתושבי ישראל.
- כאשר מכר הנכס הראשון, המוכר יהיה בבעלותו נכס אחר בלבד.
- התקופה בין מכירת הנכס הראשון למכירת הנכס השני לא תעלה על 12 חודשים.
- התקופה לרכישת הנכס החדש לא תעלה על 12 חודשים לפני או אחרי מכירת הנכס השני.
- המחיר המשולב של שני הנכסים שנמכרים לצורך זכאות לפטור הוא עד 2,180,000 ₪ (להלן – "השווי של שני הנכסים"), אך אם המחיר עובר את הסף של 3,625,000 ₪ (להלן – "התקרה הכוללת"), אז הפטור לא יוענק בכלל (הערה: הסכומים הנ"לנכונים לשנת 2023 ומתעדכנים מדי שנה).
- מחיר הנכס החדש (החלופי) חייב להיות לפחות 3/4 משני הנכסים שנמכרו.
- אם מתקיימים כל התנאים שמצוינים לעיל, למעט השווי של שני הנכסים (ובתנאי שהשווי שלהם יחד אינו עולה על התקרה הכוללת), אז המוכר יהיה זכאי לקבל פטור ממס על מכירת הנכס הראשון בגובה ההפרש שבין השווי של שני הנכסים לעומת השווי של הנכס השני. השארית שאינה פטורה כאמור, תחויב במס לפי החלק היחסי מהשווי של המכירה כולה, כדמי מכר של 'זכות אחרת במקרקע' (כלומר, החישוב יבוצע לפי מס מוטב לינארי).
- הפטור ממס השבח לפי סעיף זה לא יינתן למוכר יותר מפעם אחת.
חילוק של מס השבח
ההוראות של סעיף 48ב בחוק המס בנושא מקרקעין קובעות שהשבח המרווח מחלק מההכנסה שחייבת במס הכנסה, אך זאת באופן בלעדי למדד שיעורי המס וההקלות שהוא מעניק.
מעבר לכך, נקבע שהמס שנגבה על פי החוק מהווה תשלום מראש למס הכנסה.
סעיף 48א(ה) של החוק מאפשר למוכר (אם הוא תושב ישראל) לבחור בפיזור של חישוב המס על השבח הפרטי שהוא זיכה ממכירה, כאילו הוא נגרם מתוך חלקים שנתיים שווים.
הפיזור מאפשר למוכר לנצל את שיעורי המס הנמוכים ו/או את הנקודות של הזיכוי שלא היו בשימוש במהלך השנים של הפיזור, לתקופה שאינה עולה על 4 שנות מס, והמסיימת את שנת ההפקה של השבח, או לפי התקופה שבה המקרקעין היה בידי המוכר, לפי מה שהוא נמוך ביותר.
הייחוד של החישוב של מס השבח בצורה פרוסה הוא משמעותי במיוחד למוכרים שבמהלך השנים שלפני המכירה היו בעלי הכנסות נמוכות (או ללא הכנסות כלל), באופן שמדרגת המס השולי שהייתה חלה על ההכנסות שלהם הייתה נמוכה לעומת מדרגת המס הגבוהה ביותר, למוכרים שלא הצליחו לנצל את כל הנקודות של הזיכוי במס הכנסה, וכן למוכרים שהגיל שלהם מעל 60 שנה.
בנוסף, לפי החוק, אפשר לפצל את שומת מס השבח כאשר מדובר בנכס ששייך לשני השותפים בזוג. לעיתים קרובות, התהליך של חלוקת המס והפריסה ביניהם יכול לחסוך ליחידה המשפחתית סכומי מס משמעותיים.
את בקשת הפיזור של מס השבח צריך להגיש למס אף מקרקעין באמצעות טופס 7003.
חסינות ממס השבח בעסקאות מסוימות
בהתאם לחוק המיסים על מקרקעות, ישנם כמה פטורים בעסקאות מיוחדות שאנו נדונן להלן:
- בפרק החמישי, סעיף 2: אופציה למקרקע – נפרטים התנאים שנדרשים להשגת חסינות ממס השבח בעת מכירת אופציה מיוחדת.
- בפרק החמישי, סעיף 4: פינוי ובנייה – נפרטים התנאים שנדרשים להשגת חסינות ממס השבח במכירת הזכויות בדירת מגורים במסגרת פרויקט פינוי-בנייה למתכנן.
- בפרק החמישי, סעיף 5: פטור במכירת זכות במקרקע שתמורתה מושפעת מזכויות הבנייה לפי תמ"א 38 – נפרטים התנאים להשגת חסינות ממס השבח במכירת זכויות הבנייה למתכנן, כאשר התמורה היא שיפור הבנייה למניעת נזק מרעידת אדמה.
חידוש בדרכי ההגשה לרשות המסים ובקשה לפטור ממס שבח
העתק של הסכם המכירה (מדובר בחוזה שלם, כולל התוספות שלו) יש לצרף.
אישור הזכויות מרשות מקרקעי ישראל או תעודת טאבו, במקרה של מקרקע לא מוסדר, ואישור הזכויות מחברת משכנתא. בנוסף, חשבון ארנונה.
לצרף כל מסמך שיכול להפקיע את הפטור שמבוקש (למשל: צו קיום צוואה או צו ירושה, במקרה של פטור בגין מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה).
אם הדירה נרכשה לפני פחות מארבע שנים ממועד המכירה, יש להציג פרטים ותמיכה על מקורות המימון של הרכישה.
בקשה להקטנת מקדמה יש להגיש טופס, אם מבקשים להקטין את מקדמת מס השבח.
אם אינך מבקש פטור מלא, יש למלא טופס 'שומה עצמית' במס שבח (2990).
אם אינך מבקש פטור מלא, יש לצרף קבלות על כל ההוצאות שמבוקש לנכותן ממס השבח.
דיווח למשרדי מיסוי מקרקעין מוגש באינטרנט (עורכי דין יכולים להגיש באמצעות כרטיס ייעודי).
בנוסף, המוכר חייב לחתום ולצרף כנספח לדיווח, טופס החתימות המקוצר, הנקרא: 'הצהרה על נכונות הפרטים בהצהרה מקוונת' – טופס 7005 (נספח לטופס 7000), או 7009 (נספח לטופס 7002), שהוחתם באופן אישי על ידי המוכר ואומת על ידי עורך דין.
את התהליך של פטור ממס שבח יכולים לנהל לכם מקצוענים במשרדנו, אילן פורת ושות'. עם ניסיון רב שנים והבנה מעמיקה של החוקים והתהליכים, אנו מציעים לך שירות מקיף, מקצועי ואישי שיכול לחסוך לך זמן, כסף ודאגות. למידע נוסף ולתיאום פגישה, אנא פנה אלינו.
מהם המקרים שבהם אני יכול להיות פטור ממס שבח?
מה הפרטים שאני צריך לספק למען פטור ממס שבח?
מהם התוצאות של הגשת בקשה לפטור ממס שבח באופן לא תקני?
כמה זמן יקח לרשות המסים לבדוק את בקשתי לפטור ממס שבח?
מידע נוסף
![יפויי כח מתמשך מדריך [מעודכן 2021]](https://poratlaw.co.il/wp-content/webp-express/webp-images/uploads/2021/05/תעודת-הסמכה-1.jpg.webp)
