הכל שצריך לדעת על העברת דירה במתנה
בישראל, הרבה מהעסקאות בנדל"ן מתבצעות באמצעות תמורה – דרך עסקת רכישה של דירה או נכס אחר בתמורה לכסף. אבל, לעיתים קרובות התרחשות העברת דירה במתנה ללא תמורה, במיוחד במקרים של העברת דירה ללא תמורה בין אחים או העברת דירה במתנה מהורה לילד.
החוק הישראלי מכיר בסוגי העברות אלו ולכן, החליט להקל על הציבור ולהציע הטבות בנוגע למיסים הנוגעים להעברות דירות ללא תמורה, במיוחד בין קרובי משפחה. הנוגע לפטורים ממיסים, כאשר ישנם פטורים במס על העברת דירה ללא תמורה, הן בקשר למס שבח החל על המעביר והן במקרה של העברת דירה במתנה מס רכישה החל על המקבל. את המקור להטבות הללו אפשר למצוא בחוק מיסוי המקרקעין ובתקנות המשלימות אותו.
על המחפשים להעביר דירה במתנה לדעת ולהתעדכן בפרטים המתקנים ובהוראות החוק, כדי להבטיח שהם מקבלים את ההטבות המגיעות להם.
מהו תהליך העברת דירה במתנה ללא תמורה?
העברת דירות ונכסים באופן בו אין תמורה היא תהליך נפוץ בישראל. הדרכים להעברת דירה כזו יכולות להיות רבות ומגוונות, ובמרבית המקרים היא מתבצעת בין חברי משפחה. המשמעות היא 'העברת דירה במתנה'.
במהלך תהליך זה, האדם שמעביר את הנכס נקרא 'המעביר' והאדם שמקבל את הנכס הוא 'הנעבר'. לעיתים, ההעברה בין המשפחה בוצעת למען קרוב שאין לו דירה עצמאית, וכאשר הוא אינו מתכוון לרכישת דירה בעתיד הקרוב, הוא יוכל לחסוך את המס שנגבית על דירה שניה.
במסגרת תהליך העברת דירה ללא תמורה, חשוב לדעת שהרישום הוא השלב המכריע. כאשר ההסכם מורשם בטאבו, הזכויות החוזיות הופכות לזכויות קנייניות. ישנם מקרים בהם נותן המתנה יכול לחזור בו, אך כשמדובר בביטול העברת דירה במתנה, הדבר מתחיל ומסתיים ברישום הרשמי. במקרה בו נותן המתנה מבקש לבטל את העסקה, הזכות לכך תלויה בסיבות מסוימות, כולל התנהלות לא הולמת של מקבל המתנה.
לבסוף, בכל עסקת העברת דירה במתנה קיימת אחריות הגברתה לצדדים לוודא שהעסקה תוקפה וחוקית, כולל הכרח לרישום הערת אזהרה, על מנת למנוע סתירות עם עסקאות אחרות ולהגן על הצדדים מאובדנים מיותרים.
האם העברת דירה ללא תמורה נחשבת למכירה בעסקת מקרקעין?
כאשר מדובר בהעברת דירה במתנה ללא תמורה, היא מקובלת כעסקת מקרקעין. במקרה כזה, העסקה מגיעה עם פטור ממס שבח וכן פטור חלקי ממס רכישה, אך זה כמובן בתנאי קיום מספר תנאים שמקדימים את העסקה. ההבדל בין העברת דירה במתנה לבין עסקה רגילה של מקרקעין הוא בכך שהצד המקבל אינו מחויב לתמורה כלשהי, אך אמור ליהנות מהנכס שקיבל. עם זאת, יש חשיבות רבה להגיע לחוזה ברור בין הצדדים, אשר יקבע באופן מוחלט את תנאי ההעברה, באמצעות עורכי הדין של המעורבים.
כאשר מתבצעת העברת דירה במתנה לילד או לקטין, ההסכם שנערך לשם ביצועה מקובל כחוזה לכל דבר. כלומר, דיני החוזים חלים על ההסכם, גם אם הוא מוגדר כחוזה מיוחד.
יתרונות החברה
מעל 45 שנות ניסיון
עורכי דין מובילים ומוסמכים
תהליך קצר ומותאם אישית
משרדנו, מהוותיקים בישראל, ייצג אלפי לקוחות מרוצים מהמגזר הפרטי והמסחרי בצורה מקצועית וקשובה.
עורכי הדין במשרדנו הינם בוגרי אונברסיטאות מובילות והסמכות ייחודיות לתחומים רבים.
נסיוננו הרב מאפשר לנו לפתור כל בעיה משפטית. אם פניתם אלינו, תהיו בטוחים שאתם בידיים בטוחות.
העברת נכס באופן מתנה והמגבלות המטללות עליה
כשמדובר בהעברת דירה ללא תמורה, המקבל מגיע למעמד הבעלים החדש, מהנך המעמד הזה ברוב המקרים אין לו תמורה. אבל, במקרים מסוימים, המעביר עשוי לקבוע מגבלות או תנאים שלא היו מתוכננים מראש. הזכות לקבוע תנאים אלה נתונה בידי המעביר.
לדוגמה, במסגרת ההסכם שנחתם בין הצדדים, המעביר יכול להגביל את המקבל בקשר לשימוש המצופה מהנכס, כמו הסכמות בנוגע לשיפוצים או הרחבה של הדירה, או אפילו השכרה של הדירה במסגרות מסוימות. אחת מהאפשרויות היא כי במקרה שבו המקבל אינו מגשים את התנאים, הנכס יוחזר למעביר. בנוסף, יתכנו תנאים בהם נדרשת הסכמה מראש לביצוע הליך, כמו במסגרת תמ"א 38. בכל אופן, כשמגדירים את התנאים, חשוב להכלילם בחוזה הרשמי כדי להבטיח את התוקפם המשפטי.
בהעברת נכס ללא תשלום: מי הם הקרובים המורשים?
העברת דירה במתנה או העברת דירה ללא תמורה, היא הליך שאפשרי לבצע במסגרת קרובי משפחה מסוימים, הכוונה היא לאנשים הנחשבים קרובי משפחה מדרגה ראשונה. החוק בישראל קובע אילו אנשים נכנסים לקטגוריה זו.
בהגדרה זו, "קרוב מדרגה ראשונה" כולל בני זוג (אשר היו בזוגיות לפחות חצי שנה לפני ביצוע ההעברה), הורים, ילדים וצאצאיהם, האם העברת דירה במתנה לילד או לנכד וכן בני זוג הצאצאים, אחים ואחיות.
כאשר אנו עוסקים במס על העברת דירה במתנה, ההגדרה משתנה מעט. קרוב למטרות מס שבח כולל בני זוג, הורים וגם הורי ההורים, צאצאים וגם צאצאי הבן זוג, וכמובן אחים, אחיות ובני הזוג שלהם. אך, בן הזוג של האח, הגיס, הוא קרוב, אבל האח של בן הזוג או האחיין, לא נחשבים לקרובים משפחה.
כשאנו מדברים על העברת דירה במתנה מס רכישה, הגדרת הקרובים היא: בן זוג (כולל אלה שהיו זוגיות חצי שנה לפני המכירה), הורה, צאצא, וכן העברת דירה במתנה לנכד או העברת דירה במתנה לבן, ובני זוג של הצאצאים, אחים ואחיות.
העברת דירה במתנה - הבנה עמוקה בנושא מס רכישה
כאשר מדובר בהעברת בעלות דירה במתנה בינם של קרובי משפחה, יש לדעת את הדרך בה מחושב המס שעליו לשלם המקבל. בהנחה שהעברת הנכס התבצעה באופן שאינו מסחרי וללא תמורה, המס יגבה לפי עקרונות מסוימים. על פי תקנה 20 בתקנות המקרקעין (שבח ורכישה) משנת 1974, המס שעל המקבל לשלמו הוא שווה לשליש מהמס הרגיל שהיה נגבה בכל עסקה רגילה.
ההגדרה ל"קרוב" לצורך מס רכישה היא: בן זוג (כולל אם הוא היה כזה לפני ששה חודשים למכירה), הורה, צאצא, בן זוג של הצאצא, אח או אחות.
אם, לאחר העברת הנכס, הדירה הייתה היחידה ברשות המקבל, המס שהוא ישלם הוא שליש ממה שהוא היה משלם במסגרת רכישה רגילה של דירה ראשונה. במקרה בו למקבל יש ברשותו דירה נוספת, המס יחושב בהתאם למס לדירה השנייה והבאות אחריה. כמו כן, ישנם פטורים והכלאות מסוימות במקרים כמו רכישת דירה לילד נכה או לעולה חדש.
לשם קביעת מסגרת המס המדויקת, יש לקחת בחשבון את כל הדירות שברשות המשפחה, בהתאם להגדרות התא המשפחתי בהעברת דירה במתנה בישראל.
העברת דירה במתנה - סוגי המס
בהתאם לסעיף 1 של חוק מיסוי המקרקעין, ההגדרה ל"קרוב" בקשר להעברת דירה במתנה ללא תמורה היא: "(1) בן זוג; (2) הורה, סבא או סבתא, צאצא או צאצא של בן זוג; (3) אח או אחות ובני זוגם; (4) גוף אשר תחת שליטתו".
במסגרת חוק המס על מקרקעין (שבח ורכישה), הגדרת ה"קרוב" היא מוגבלת יותר כאשר מדובר בנותן המתנה, ותלויה בזיקתו למקבל המתנה. זו כוללת העברת דירה במתנה מהורה לילד, העברת דירה במתנה לנכד או הפוך, והעברה בין אחים לדירה שהתקבלה כירושה מהוריהם או מהורי הוריהם. עם זאת, יש לשים לב שבמקרה של העברת דירה במתנה בין אחים לדירה שלא הורשה, הנותן לא יהנה מפטור ממס השבח.
העברת דירה במתנה - היטל השבחה
העברת דירה במתנה - תקופת ההמתנה
כדי למנוע פגיעות במערך המיסוי, נקבע בחוק שהעברת דירה במתנה לילדים או לקרובים אחרים מחייבת את המקבל להחכות לפחות 4 שנים לפני שהוא יוכל למכור את הנכס, או 3 שנים אם הוא התגורר בו. ההבחנה הזו היא חדשה ביחס להתקנות שתקפו עד ה-2013, בהן לא התייחסו לסוג הקרבה בין המעניק למקבל המתנה.
העברת בעלות דירה במתנה בין בני זוג – פטור ממס.
כאשר אדם מעביר את בעלות הדירה שבה הוא מתגורר לבן זוגו, העברת דירה במתנה לבן זוג זכה לפטור ממס השבח וממס הרכישה. אם השניים לא שוהים יחד באותה הדירה, ההעברה מקבלת פטור חלקי, שהוא שליש ממס הרכישה המקובל. הגדרת "בן זוג" מתרחבת גם לאדם המתפרסם כזה בציבור.
במקרה של העברה בין בני זוג במהלך גירושין, לא משנה אם היא בתמורה או העברת דירה במתנה ללא תמורה, הפעולה אינה כפופה למס רכישה או למס שבח. לקבלת הפטור, יש להביא הסכם גירושין אשר אומץ על ידי בית המשפט.
ניסיון להעברת דירה במתנה בין אחים
העברת דירה במתנה ללא תמורה – אסטרטגיה להפחתת מס
המקרה השכיח הקורה הוא כאשר אדם בעל דירה בודדת מעוניין לרכוש דירה נוספת, ורוצה ליהנות מהעברת דירה במתנה לנכד או לאחר מכן לקנות דירה חדשה במס רכישה מופחת. הגישה היא לבצע העברת בעלות דירה במתנה לפני קניית הדירה החדשה או תוך פרק זמן של 24 חודשים לאחר הרכישה (זמן זה הוקצה במיוחד לאנשים המחפשים להחליף את דיורם).
במקרה אחר, כאשר לאדם ישנן שתי דירות והוא מעוניין למכור אחת מהן בפטור ממס שבח, הוא יכול לבצע העברת דירה במתנה מאב לבן או לקרוב אחר, ובמידה ומוכר את הדירה השנייה לאחר מכן, הוא יזכה לפטור ממס שבח.
הסכם הימנעות מעשיית עסקה והערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה לטובת מעביר הדירה
גם לאחר העברת הדירה במתנה, מעביר המתנה יכול להשאיר שליטה מסוימת על הפעולות המבוצעות בה, עם חתימה על הסכם הימנעות מעשיית עסקה. במסגרת הסכם שכזה, מקבל המתנה מתחייב שלא לבצע עסקאות בדירה ללא הסכמתו של מעביר המתנה. לשם עיגון ההסכם יחתום מקבל המתנה על בקשה לרישום הערת אזהרה , אשר נרשמת לטובת מעביר המתנה בטאבו מכוח ההסכם.
כאשר ישנה יתרה של החזרי משכנתא על הדירה, בעיקרון ישנה דרישה מצד הבנק כי החוב בגין המשכנתא יסולק עד לסיום העברת הזכויות. הפתרון במקרים של העברת דירה ללא תמורה הוא רישום המשכנתא על שם הנעבר, יחד עם מחיקת המשכנתא על שם המעביר.
האם בעת העברת דירה במתנה, קיימת אפשרות להשאיר זכויות מסוימות למעניק, כגון שליטה בשיפוצים או החלטות בניה בדירה?
במידה ויש רצון לבטל את העברת הדירה במתנה לאחר שהיא הועברה, אילו צעדים יש לעשות ואיזו השפעה יש לזה מבחינת מס רכישה?
האם קיימות הגבלות או תנאים מסוימים להעברת דירה במתנה לקטין או לנכד?
באיזו מצבים יכול הבנק לדרוש את סיום המשכנתא לפני העברת הנכס, ואיך זה משפיע על התהליך של העברת הדירה במתנה?
מידע נוסף
![יפויי כח מתמשך מדריך [מעודכן 2021]](https://poratlaw.co.il/wp-content/webp-express/webp-images/uploads/2021/05/תעודת-הסמכה-1.jpg.webp)
