העברת דירה במתנה ללא תמורה: מה חשוב לדעת

מה נחשב העברת דירה במתנה ומתי בוחרים בה

העברת דירה במתנה, או בשמה הרשמי העברה ללא תמורה, היא עסקה שבה בעל הזכויות מעביר אותן לאדם אחר בלי לקבל תמורה כספית. מבחינת הדין זו עסקה במקרקעין לכל דבר: היא דורשת מסמך בכתב, דיווח לרשות המסים ורישום סופי, ובלעדיהם היא לא הושלמה. הסיבות הנפוצות לביצועה הן סיוע לילד שרוכש דירה ראשונה, סידור מוקדם של הרכוש המשפחתי בחיים במקום בצוואה, ואיחוד או פיצול בעלויות בתוך המשפחה.

לפני שמתחילים כדאי לבדוק את מצב הרישום של הנכס ואת החובות הרובצים עליו, בדיוק כפי שעושים בעסקה בתמורה. מדריך הבדיקות המלא נמצא בעמוד אישור זכויות ובדיקת עיקולים בנכס, והוא רלוונטי גם כאן: מתנה אינה מנקה עיקול או שעבוד קיים.

מס שבח: הפטור להעברה ללא תמורה לקרוב

חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה לקרוב. הגדרת קרוב לעניין זה כוללת בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן הזוג ובני זוגם. אחים ואחיות נחשבים קרובים לעניין הפטור הזה רק כשמדובר בנכס שהתקבל אצל המעביר מהורה או מהורי הורה, במתנה או בירושה.

חשוב להבין שהפטור אינו מוחק את השבח אלא דוחה אותו. מקבל המתנה נכנס לנעליו של הנותן, ובבוא היום, כשימכור את הדירה, יחושב השבח לפי יום הרכישה ושווי הרכישה המקוריים. במילים אחרות, המס לא נעלם אלא עובר קדימה, ולכן כדאי לבחון את המהלך יחד עם התמונה המלאה שמוצגת בעמוד פטור ממס שבח.

מס רכישה בהעברת דירה במתנה

מקבל המתנה חייב במס רכישה, אך בשיעור מופחת. תקנות מיסוי מקרקעין קובעות שבהעברה ללא תמורה לקרוב ישולם שליש ממס הרכישה הרגיל שהיה חל על העסקה. הגדרת קרוב לצורך מס רכישה צרה יותר מזו שבמס שבח, והיא כוללת בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג בששת החודשים שקדמו למכירה, הורה, צאצא, בן זוגו של צאצא, אח ואחות.

• העברה בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה פטורה ממס רכישה במלואה.
• המס מחושב לפי מדרגות מס הרכישה שהיו חלות על מקבל המתנה, ולכן מצבו קובע: דירה יחידה או דירה נוספת.
• דירה שמועברת לילד שטרם מלאו לו 18 נספרת יחד עם דירות ההורים לעניין מס רכישה, ולכן היא עלולה שלא להשיג את החיסכון שקיוויתם לו.
• יש לדווח על העסקה לרשות המסים בתוך המועד הקבוע בחוק, גם כשלא משולם מס שבח כלל.
• לצד המס יש לקחת בחשבון אגרות רישום ושכר טרחת עורך דין, וכן היטל השבחה אם חל.

תקופת צינון: מתי אפשר למכור דירה שהתקבלה במתנה

מי שקיבל דירה במתנה אינו יכול למכור אותה מיד בפטור ממס שבח. חוק מיסוי מקרקעין קובע תקופת צינון, שנועדה למנוע ניצול של פטורי משפחה לצורכי מכירה מהירה. אורך התקופה תלוי בשאלה אם מקבל המתנה מתגורר בדירה דרך קבע, ובדרך כלל היא קצרה יותר כשהוא גר בה בפועל וארוכה יותר כשאינו גר בה. כשמקבל המתנה היה קטין בעת קבלתה, מניין התקופה מתחיל בגיל 18.

לכן, אם ידוע מראש שהדירה תימכר בטווח הנראה לעין, יש לבחון אם ההעברה במתנה משרתת אתכם בכלל. לעיתים עדיף למכור ישירות ולהעביר את התמורה, ולעיתים עדיף להמתין. את השיקולים במכירה עצמה פירטנו בעמוד עורך דין מכירת דירה.

מתנה של דירה עם משכנתא ותנאים לטובת הנותן

כשרובצת על הדירה משכנתא, המצב מורכב יותר. אם מקבל המתנה נוטל על עצמו את החוב, החלק הזה עשוי להיחשב כתמורה ולחייב במס בהתאם, וכל המהלך מותנה בהסכמת הבנק ובבחינת יכולת ההחזר של המקבל. יש גם מקרים שבהם נותן המתנה ממשיך לשלם את המשכנתא, וגם זה צריך להיות מעוגן בכתב.

נותן המתנה רשאי לקבוע תנאים והגבלות, וזה מומלץ מאוד כשמדובר בהורה שמעביר את דירת המגורים שלו. אפשר לשמור זכות מגורים לכל החיים ולרשום הערה בהתאם, לאסור מכירה או שעבוד ללא הסכמה, לקבוע שהדירה תחזור לנותן בהתקיים תנאי, ולהסדיר מה יקרה בגירושין של מקבל המתנה. עבור מי שמתכנן קדימה, כדאי לשקול את ההעברה יחד עם ייפוי כוח מתמשך ועם עריכת צוואה מסודרת.

העברת בעלות על דירה בתוך המשפחה: התהליך בפועל

1. בדיקת מצב הזכויות, השעבודים והחובות, וכן בחינת ההשלכות המיסויות על שני הצדדים.
2. עריכת הסכם מתנה מפורט, הכולל את תיאור הנכס, את התנאים ואת ההגבלות שסוכמו.
3. חתימה על תצהיר נותן המתנה ועל תצהיר מקבל המתנה, מאומתים כדין.
4. דיווח לרשות המסים בתוך המועד הקבוע בחוק וקבלת אישורי מיסים.
5. השגת אישורי עירייה, ובכללם אישור על היעדר חובות ואישור היטל השבחה כשנדרש.
6. רישום הזכויות על שם מקבל המתנה בלשכת רישום המקרקעין, בחברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל, לפי סוג הרישום.

העברת בעלות על דירה בתוך המשפחה נראית פשוטה, ולכן קיים לעיתים פיתוי לוותר על ליווי משפטי ולחסוך, אבל דווקא כאן נוצרים הסכסוכים הקשים ביותר, ולעיתים שנים אחר כך. ליווי של עורך דין מקרקעין מבטיח שהכוונה של הצדדים תעוגן בכתב באופן שיחזיק מעמד גם כשהנסיבות משתנות.

האם אפשר לחזור מהמתנה

חוק המתנה מבחין בין התחייבות לתת מתנה לבין מתנה שהושלמה. כל עוד ההעברה לא הושלמה, נותן המתנה רשאי בדרך כלל לחזור בו, אלא אם ויתר בכתב על זכות החזרה. לאחר שהזכויות נרשמו, ביטול אפשרי במצבים מצומצמים בלבד, למשל התנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן משפחתו, הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של הנותן, או הפרה של תנאי שנקבע במפורש בהסכם. זו בדיוק הסיבה לנסח את התנאים היטב מראש.

למה לבחור במשרד אילן פורת ושות'

משרד עורכי דין אילן פורת ושות' בחדרה מלווה משפחות למעלה מ-50 שנה, גם בעסקאות מקרקעין וגם בצוואות ובירושות, ולכן אנחנו רואים את התמונה המלאה ולא רק את ההעברה הנקודתית. במשרד פועל נוטריון, כך שתצהירים, אימות חתימות וייפויי כוח נעשים במקום אחד. אנחנו מלווים לקוחות מכל הארץ, במענה אישי ובשפה ברורה. השיחה הראשונה היא ללא התחייבות.