פירוק שיתוף במקרקעין

מה זה פירוק שיתוף במקרקעין ומי רשאי לדרוש אותו

חוק המקרקעין קובע שכל שותף במקרקעין משותפים רשאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. הזכות הזו רחבה במיוחד: היא עומדת גם לשותף שמחזיק בחלק קטן מהזכויות, גם למי שרכש את חלקו לאחרונה, ואין צורך להצדיק אותה בנימוק כלכלי או אישי. בית המשפט יסרב לבקשה רק במקרים חריגים, למשל כשמוכח שהיא הוגשה בחוסר תום לב או בניגוד להסכם שיתוף תקף שהצדדים חתמו עליו.

המצבים השכיחים שבהם עולה פירוק שיתוף במקרקעין הם דירה או מגרש שהתקבלו בירושה ורשומים על שם כמה יורשים, נכס שנרכש יחד על ידי שותפים עסקיים, קרקע שרשומה במושע כלומר ללא חלוקה פיזית מוגדרת בין הבעלים, ופירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג שנפרדו.

פירוק שותפות במקרקעין או פירוק שיתוף: אותו הליך, שני מונחים

בשפת היומיום אומרים פירוק שותפות במקרקעין, ואילו לשון החוק היא פירוק שיתוף: חוק המקרקעין מסדיר את הנושא בסעיפים 37 עד 45 ואינו משתמש כלל במונח שותפות בהקשר הזה. מדובר באותו הליך בדיוק, ואין ביניהם הבדל משפטי או מעשי. בין שמדובר בפירוק שותפות בדירה בירושה ובין שמדובר בפירוק שותפות בנכס מסחרי, הדרכים העומדות על הפרק זהות לחלוטין.

שתי הדרכים: חלוקה בעין או מכירה

ברירת המחדל בחוק היא חלוקה בעין, כלומר חלוקה פיזית של הנכס כך שכל שותף מקבל חלק ממנו. חלוקה בעין מתאימה בעיקר לקרקעות, למגרשים גדולים ולמבנים שניתן לפצל ליחידות רשומות, ולעיתים היא מלווה בתשלומי איזון כשהחלקים אינם שווי ערך.

כשחלוקה בעין אינה אפשרית או שהיא תגרום הפסד ניכר לשותפים, למשל בדירת מגורים אחת, בית המשפט מורה על מכירת הנכס וחלוקת התמורה לפי חלקו של כל שותף. המכירה נעשית בדרך שתיראה לבית המשפט יעילה וצודקת: מכירה בשוק החופשי, מכירה פומבית או התמחרות בין השותפים עצמם, שבה מי שמציע את הסכום הגבוה ביותר רוכש את חלקי האחרים. בהתמחרות פנימית שומרים על הנכס במשפחה ולרוב גם משיגים מחיר טוב יותר מכינוס נכסים.

הסכם פירוק שיתוף: הדרך המהירה והזולה

רוב המקרים אינם חייבים להגיע לבית המשפט. הסכם פירוק שיתוף חוסך אגרות, שכר טרחת כונס נכסים וחודשים ארוכים של המתנה, ומאפשר לכם לשלוט בתוצאה במקום להפקיד אותה בידי גורם חיצוני. הסכם טוב כולל את המרכיבים הבאים:

• זיהוי מלא של השותפים ושל הנכס לפי גוש, חלקה ותת חלקה, וחלקו היחסי של כל אחד
• דרך הפירוק שנבחרה: חלוקה בעין, מכירה לצד שלישי או רכישת חלקים על ידי אחד השותפים
• מנגנון קביעת שווי, לרוב שמאי מוסכם, ומנגנון התמחרות אם יותר משותף אחד מעוניין לרכוש
• לוח זמנים מחייב לתשלומים, לפינוי הנכס ולרישום, לצד סנקציה על איחור
• חלוקת המסים וההוצאות בין הצדדים, כולל מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ואגרות
• מנגנון ליישוב מחלוקות, כדי שלא תידרשו לחזור לנקודת ההתחלה בכל ויכוח קטן

פירוק שיתוף בין יורשים ובין אחים

זה המקרה השכיח ביותר וגם הרגיש ביותר. אחרי מתן צו ירושה או צו קיום צוואה הנכס נרשם על שם היורשים במשותף, ומכאן מתחילות המחלוקות: אח אחד גר בדירה ולא מוכן לפנות, אחר רוצה למכור מיד, ושלישי מבקש לשמור על הנכס בגלל ערך רגשי. במקרים רבים אפשר לפתור הכול באמצעות הסכם בין יורשים שמחלק את העיזבון כך שכל אחד מקבל נכס שלם במקום חלקים בכל נכס.

כשאין הסכמה, כל יורש רשאי להגיש תביעה לפירוק שיתוף. בשלב זה חשוב לבדוק גם את זכויות השימוש: יורש שמתגורר בנכס עשוי להידרש לשלם לאחרים דמי שימוש ראויים עבור התקופה שבה החזיק בו לבדו. חלוקת עיזבון בכללותה, לרבות כאשר הירושה היא ירושה על פי דין, נבחנת יחד עם שאלת פירוק השיתוף כדי להגיע לפתרון אחד שלם.

לאיזה בית משפט מגישים ומה כולל ההליך

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מוגשת בדרך כלל לבית משפט השלום שבאזורו נמצא הנכס, ללא קשר לשוויו. כשהסכסוך הוא בין בני משפחה, למשל בני זוג או יורשים, הסמכות עשויה להיות של בית המשפט לענייני משפחה. לכתב התביעה מצרפים נסח טאבו או אישור זכויות, תשריט, הערכת שווי, פירוט הזכויות של כל שותף וכל הסכם קודם שקיים ביניהם.

אם בית המשפט מורה על מכירה, הוא ממנה לרוב כונס נכסים, פעמים רבות אחד מעורכי הדין של הצדדים, שמנהל את המכירה תחת פיקוח שיפוטי ומחלק את התמורה בהתאם לחלקים ולאחר תשלום חובות ומשכנתאות הרשומות על הנכס.

כמה זמן לוקח וכמה זה עולה

פירוק שיתוף בהסכמה יכול להסתיים תוך שבועות עד חודשים ספורים, בעיקר לפי קצב הרישום והמיסוי. הליך משפטי מלא נמשך לרוב מספר חודשים עד למתן ההוראה על אופן הפירוק, ולאחריו נדרש זמן נוסף למכירה בפועל ולרישום. ככל שהצדדים מסוכסכים יותר וככל שיש יותר בעלים, כך ההליך מתארך.

העלויות כוללות שכר טרחת עורך דין, אגרת בית משפט, שמאות, ובמסלול של מכירה גם שכר טרחת כונס נכסים שנקבע על ידי בית המשפט. לכן, כמעט תמיד, המסלול ההסכמי זול יותר לכל הצדדים. אנחנו נוהגים להציג בפגישה הראשונה השוואה בין העלות הצפויה בהסכם לבין העלות בהליך, כדי שתקבלו החלטה עם מספרים ולא עם תחושות.

מיסוי: מה קורה עם מס שבח ומס רכישה

חלוקה בעין של מקרקעין בין שותפים באותה חלקה, כאשר כל שותף מקבל חלק ששוויו תואם את חלקו ואין תשלומי איזון, אינה נחשבת בדרך כלל למכירה החייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין. לעומת זאת, כששותף רוכש את חלקי האחרים או כשהנכס נמכר לצד שלישי, מדובר באירוע מס לכל דבר, שבו נבחנים מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.

בעסקאות בין יורשים ובין קרובים יש לא פעם פטורים והקלות שמשנים מהותית את התוצאה הכספית, ולכן כדאי לבדוק את המיסוי לפני שמסכמים מחיר. פירוט נוסף תמצאו בעמוד פטור ממס שבח, ובעמוד עורך דין מקרקעין שמרכז את שאר תחומי הליווי שלנו.

למה לבחור במשרד אילן פורת ושות'

משרד עורכי דין אילן פורת ושות' בחדרה מלווה שותפים, יורשים ובני משפחה בפירוק שיתוף מאז 1975. אנחנו מתחילים תמיד בניסיון להגיע להסכם, ורק כשאין ברירה עוברים להליך משפטי, כי אנחנו מכירים היטב כמה עולה סכסוך משפחתי ממושך. במשרד פועל גם נוטריון. אנחנו מייצגים לקוחות בכל הארץ, והשיחה הראשונה היא ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.