פירוק שיתוף במקרקעין
פירוק שיתוף הוא תהליך משפטי הכרחי במקרים בהם שניים או יותר בעלי עניין בנכס מעוניינים לסיים את השותפות ביניהם. בהתאם לסעיף 37(א) של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (בצירוף: "חוק המקרקעין" ו/או "החוק"), מוגדרת זכות חיובית לכל שותף במקרקעין להגיש טענה לפיצול השותפות במקרקעין, וכך בפורמולציה בהירה ובלתי פרשנית: "כל שותף במקרקעין המשותפים מורשה בכל זמן לקרוא לפיצול השותפות."
כל שותף – כלומר, כולל מי שיש ברשותו חלק מועט בזכויות המקרקעין, ואף אם מדובר בפרק קטן של הזכויות.
בכל זמן – כלומר, גם מי שרכש זכויות בנכס לאחרונה מורשה לקרוא לפיצול השותפות.
החוק אינו מגביל את הזכות הזו, וכן הפסיקה הפורשנית שבה נבחנה הזכות המוקנת בחוק, לא קבעה כי יש לממש אותה רק במציאות מסוימת, או כי ייתכן לבטל את הזכות.
בפועל, נראה כי חריגה יחידה מול הזכות לקרוא לפיצול השותפות היא במקרה שבו פעולת המבקש/ת מושטת בתום לב, קשה קיום מציאות בה ניתן להשיב טענה נגד טענה לפיצול השותפות.
האחזקה של השותפים בחלקם, ואפילו אם ישנה קשרות רגשיים עמוקים למקרקעין, אינם מהווים טיעון הגנה מוצדק נגד טענה לפיצול השותפות.
חשוב לציין כי זכות הבעלות של בעלי חלק במקרקעין המשותפים מתפשטת על כלל היחידות הפיזיות של המקרקעין, וכן על כל דבר המחובר אליהם.
סוגי שותפויות במקרקעין
- פירוק שותפות כללי במקרקעין: כאשר שניים או יותר משתפים פעולה בבעלות נכס.
- פירוק שיתוף במקרקעין ירושה: במקרים שבהם הנכס הועבר כירושה.
- פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים: כאשר השותפים הם אחים.
- פירוק שיתוף בין יורשים: כאשר הנכסים מועברים ליורשים.
- פירוק שיתוף בין בני זוג: במקרה של פיצול נכסים בין בני זוג המתפרים.
- פירוק שיתוף לא רשומים: במקרים שבהם השותפות איננה רשומה בפועל.
פרטים על תהליך הפירוק
אורך התהליך
בחירת הגוף השיפוטי
הוצאות ועלויות התהליך
תיעוד משפטי והשתתפות בית המשפט
דוגמאות ופרטים לגבי הסכמים
לפני כניסה לפרטים של הסכם פירוק שיתוף במקרקעין, חשוב להבין כי ההסכם הוא כלי משפטי שיכול לסייע בפתרון הבעיות והסוגיות העולות במהלך התהליך. באמצעות הסכם זה, ניתן למקד ולהתקדם בצורה ממוקדת ויעילה לסיום התהליך.
לדוגמה, הסכם פירוק שיתוף במקרקעין יכול לכלול:
- הגדרת הצדדים: פרטים של כל אחד מהשותפים במקרקעין, כולל שמות, כתובות ות.ז.
- תיאור הנכס: פרטים מדויקים של המקרקעין, כולל מיקום, גודל, וכל מידע נוסף הרלוונטי.
- הסדרי חלוקה: איך יתבצע הפירוק והחלוקה של המקרקעין. לדוגמה, האם המקרקעין ימכר והכסף יחולק, או שהמקרקעין יחולק לחלקות.
- הסדרי כספים: כיצד יחולקו ההכנסות או ההוצאות הכספיות הקשורות לפירוק השיתוף, כולל עלויות עורכי דין ואגרות בית המשפט.
- זמנים ולוח זמנים: קביעת לוח זמנים לביצוע הסעדים השונים של התהליך, כגון מועדי הגשת מסמכים, פגישות והחלטות שונות.
- אמצעי פתרון סכסוכים: בכל הסכם יש להיערוך לאפשרות של סכסוכים. כדאי לכלול הוראות לגבי הדרך בה יטופלו סכסוכים שיכולים להיצב במהלך התהליך, כמו גישה לגישור או טיפול משפטי.
- עדכוני מידע: עיקרונות לגבי עדכון המידע בין הצדדים ודרכי התקשורת שיהיו נקבעים במהלך התהליך.
- חתימות ואישורים: דרישות לגבי החתימות והאישורים הנדרשים מכל אחד מהצדדים כדי לאשר ולהפוך את ההסכם למחייב.
- סיום ההסכם: הגדרת הסעדים שבהם יחשב ההסכם כמולא והתהליך כמוגמר. זה יכול לכלול, לדוגמה, העברת כספים או חלוקת הנכסים.
חשוב לזכור כי ההסכם צריך להיות ברור, מפורט ומסודר. כדאי לעבוד עם עורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין ופירוק שיתוף כדי לוודא שכל הסעיפים מכוסים וכי ההסכם עומד בדרישות החוק.
הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין
תהליך הגשת התביעה הוא תהליך משפטי מתוקשב, המחייב הכנה והגשת מסמכים מסוימים בבית המשפט המוסמך. כדי להגיש תביעה לפירוק שיתוף, יש להכין את המסמכים הבאים:
- כתב טענות: מסמך זה צריך לפרט את הסיבות לפירוק השיתוף, הבסיס המשפטי וכן את הדרישות של הצד המבקש.
- תיקום הנכס: יש לצרף דו"ח של תומך נכסים המעריך את שווי הנכס.
- רשימת שותפים: רשימה של כל השותפים בנכס ואחוזי החלוקה של כל שותף.
- הסכמים קודמים: אם קיימים הסכמים קודמים בין השותפים לגבי הנכס, יש לצרף אותם.
- אישורים ותעודות רשמיים: כגון תעודת זכות בנכס, רישום בטאבו או כל תיעוד נוסף המוכיח את הבעלות על המקרקעין.
- תשלום אגרת בית המשפט: יש לשלם את האגרה המוקבעת להגשת כתב טענות בבית המשפט.
פירוק שיתוף: חלוקה בעין או מכירת הנכס?
סעיף 39(א) של חוק המקרקעין מציין שבבררת המחדל, פירוק שיתוף יתבצע באמצעות חלוקה בעין של הנכס. זה אומר שהנכס יחולק לחלקים וכל שותף יקבל חלקו היחסי. המטרה היא להגן על זכויות הבעלות של השותפים, כאשר ייבנה כי לנכס ייתכן ויש ערך ריאלי גבוה עבור השותפים.
אך, ישנם מקרים בהם חלוקה בעין איננה אפשרית או לא מומלצת. לדוגמה, על פי סעיף 40(א) של חוק המקרקעין, בית המשפט יכול לקבוע שחלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לאחד או יותר מהשותפים. במקרה כזה, ניתן לשקול פירוק השיתוף באמצעות מכירת הנכס.
בנוגע למכירה, ישנם כמה אפשרויות:
- מכירה פומבית: הנכס מוצע למכירה הכוללת כלל הציבור, והכנסים מחולקים בין השותפים.
- התמחרות: פרטי המכירה והמחיר נקבעים מראש, והשותפים יכולים להציע מחירים תוך כדי שמירה על התנאים הנקבעים.
חשוב לציין כי בית המשפט מוסמך לקבועאת דרך המכירה שתהיה "יעילה וצודקת יותר" בהתאם לנסיבות המקרה, כפי שמופיע בסעיף 40(ב) של חוק המקרקעין.
מובן מסוים לפרטיות היא שהמכירה תתבצע על כל הנכס, ולא על חלק ממנו בלבד. גם אם ישנם טענות כלפי התנהגותו של אחד השותפים, זה לא ישנה את המציאות שהנכס כולו יימכר. הכוונה כאן היא לשמור על הצדקה ואיזון בין השותפים, ולמנוע מצבים בהם שותף מוכר את חלקו נגד רצונו.
יש לזכור כי בקשה לפירוק שיתוף עלולה לכלול גם עלות, שכן המכירה של הנכס עשויה להיות לא טובה כמו השותף היה מצפה. כך, גם השותף שביקש את הפירוק עשוי לשלם מחיר.
בסיכום, פירוק שיתוף בנכס יכול להתבצע באמצעות חלוקה בעין או מכירת הנכס, בהתאם להחלטת בית המשפט ותוך שמירה על האיזון בין זכויות השותפים.
דיני פירוק שיתוף בנכס המשותף בין בני זוג במהלך הליכי גירושין
במסגרת הליכי גירושין, עשויים בני זוג להתמקד גם בסוגיית פירוק שיתוף בנכסים המשותפים, ובפרט בדירת המגורים. הבניית סדר בין הצדדים בנוגע לנכס המשותף הוא חלק חשוב בתהליך הגירושין.
במקרים בהם אין הסכמה בין בני הזוג לגבי חלוקת הנכס, אחד הצדדים יכול להגיש בקשה לבית המשפט לפירוק שיתוף. בדיקת בקשה כזו מתבצעת בהתאם לחוקים ולהחלטות השיפוט החלות על נושא.
כאשר מדובר בבקשה לפירוק שיתוף של בני זוג בדירת המגורים שלהם, יש לקחת בחשבון מספר גורמים, כמו היקף ההשקעה של כל אחד מהצדדים בנכס, השפעת הפירוק על ילדים אם יש, והסיבות לגירושין.
בית המשפט יתבצע בדיקה של כל המקרה ויקבל החלטה המבוססת על מיטב האינטרסים של הצדדים המעורבים. כמובן, יתכנו מקרים שבהם ייעדיף בית המשפט שהנכס יימכר והרווח יחולק בין הצדדים, אך ייתכן גם מקרים בהם ההחלטה תהיה שונה, כגון הענקת זכות המגורים לאחד הצדדים, במיוחד אם יש ילדים שיש לשמור על יציבותם.
בנוסף, במקרים בהם יש לצד אחד יתרון ברור בהמשך שהייה בנכס, או שיש ערך רגשי מיוחד לנכס עבור אחד מבני הזוג, בית המשפט יכול לקבוע כי הצד המעוניין ישלם לצד השני פיצוי מוניטרי על מנת להשאיר את הנכס בידיו.
חשוב לציין כי בהליכי גירושין, בפרט בנושאים הקשורים לנכסים משותפים, המלצתו של עורך דין מומחה בתחום חשובה ביותר. עורך הדין יוכל לייעץ, להכוון ולסייע בהבנת הדינים והקריטריונים החלים.
לסיכום, כאשר מדובר בפירוק שיתוף של בני זוג בדירת המגורים שלהם במהלך הליכי גירושין, המקרה יתבחן על פי מספר גורמים, כולל את האינטרסים של הצדדים המעורבים והשפעות על ילדים אם יש, ובית המשפט יקבע את ההחלטה המתאימה ביותר על פי הנסיבות.
לאיזו ערכאה יש לפנות כאשר יש צורך להגיש תביעה על מנת לפרק שיתוף בנכסים?
בתהליך של הגשת תביעה לפירוק שיתוף, חשוב לזהות תחילה את מקומות הרישום של הנכסים המעורבים: האם הם מופיעים בלשכת הרישום המקרקעין (טאבו)? האם הם נמצאים תחת פיקוחה של רשות מקרקעי ישראל (מינהל)? או שמדובר בכתובות ברישומים של חברה יזמית או קבלנית שעדיין לא רשמה את הנכס?
לגבי נכסים שרשומים בטאבו, יש להגיש את התביעה לפירוק השיתוף לבית המשפט השלום הנמצא בסביבה הגיאוגרפית של הנכס. הליך זה יתנהל על פי חוק המקרקעין, והוא אינו תלוי בשווי הנכס.
במקרה של נכסים שאינם רשומים בטאבו, יש להגיש את התביעה לבית המשפט השלום או לבית המשפט המחוזי, תוך כדי ייחוס לשווי הנכס. התהליך יתנהל לפי חוק המיטלטלין, תשל"א-1971. במקרה של נכס בשווי של עד 2,500,000 ₪, התביעה תוגש לבית המשפט השלום, ואם השווי גבוה יותר, התביעה תוגש לבית המשפט המחוזי.
עם זאת, קיימת יוצאת דופן כאשר השותפים בנכסים הם בני משפחה שנכנסו לקונפליקט. במקרה זה, הטיפול בתביעת פירוק השיתוף יתבצע אך ורק על ידי בית המשפט לענייני משפחה. יש לציין כי הדבר אינו תלוי בשווי הנכסים ו/או המקום בו הם רשומים. (שים לב: עליך לבדוק האם אתה מתאים להגדרה של “בן משפחתו” כפי שמוגדר בחוק בית המשפט לענייני משפחה, תשנ"ה-1995).
פירוק שיתוף במקרקעין - סיכום ופרספקטיבות
פירוק שיתוף במקרקעין מהווה כלי חשוב במשפט הנדל"ן, המבוסס על הקניון החוקי המובנה בחוק המקרקעין. כל שותף בנכס מחזיק בזכות לבקש פירוק שיתוף.
לעיתים, הקונצפציה השגויה היא כי הליכים אלו מורכבים וכבידים, אך בפועל, הם לרוב מהירים ויעילים. הפניה לבית המשפט המתאים לטיפול בבקשה כזו אינה צריכה להיות מפחידה ויכולה להוביל לתוצאות חיוביות.
לעתים, פירוק שיתוף הוא הכלי המיטבי להתמקדות ממצב שבו הנכס אינו מוציא תועלת, למצב של נכס שיכול להביא תשואה ולהתממש.
במשרד אילן פורת ושות', אנו מתמחים בתחום דיני הנדל"ן כבר למעלה מ-45 שנה. במשך כל אלו שנים, זכינו בניסיון רב ובמומחיות מרשימה בכל הקשור לפירוק שיתוף במקרקעין. צוות המומחים שלנו מחויב לספק שירות מקצועי, אישי ויסודי ללקוחותינו. אם אתם מחפשים את הידיים הבטוחות והמנוסות שיעזרו לכם לנווט בהצלחה בתהליך הפירוק שיתוף, אנו כאן בשבילכם.
התקשרו אלינו עוד היום וקבלו ייעוץ משפטי מומחה מבית משרד עם מוניטין בלתי מעורער בתחום. אל תוותרו על שקט נפשי – בחרו באילן פורת ושות'.